金茂：两千亿计划提前 固守一二线城市隐现后劲乏力

【导语：2018年至少有10家房企新晋千亿行列，掌柜财经将陆续推出《新晋千亿房企进阶之路》深度解读系列，挖掘其跨越千亿时所经历的战略转型和发展机遇，为行业发展提供更多的借鉴和参考。】

2018年10月10日，是属于中国金茂的高光时刻——提前撞线，进阶千亿。

十年前，当时还未更名中国金茂的方兴地产就已显露锋芒，经历97轮竞价、22次举牌后，40.6亿拿下北京广渠门15号地块，一同参加竞拍的SOHO中国董事长潘石屹向坐在后排的陌生面孔寒暄“你们是哪家公司?”自称“小公司”的中国金茂（方兴地产）以广渠门15号为起点，用了十年时间，跨过房地产行业的千亿门槛。

“小公司”跃龙门战略布局助推业绩破千亿

签约销售额1280亿元，同比增长85%，2018年中国金茂首次跨入千亿房企阵营，近五年销售额复合增长率超50%，毛利润145亿，同比增长45%，毛利率达到了38%，同比2017年增加6个百分点。上市十一年来，中国金茂用创新探索出了一条更具可持续性的发展道路，成为当下房地产领域一支不可忽视的生力军。

中国金茂一跃成为地产黑马，不得不提这几个重大战略决策。

2014年，中国金茂分拆酒店业务在港交所上市，进入资本市场；2015年，中国金茂引入新华保险，配股后，中化集团持股比例由此前的63.5%摊薄至53.98%，而新华保险以3.57亿元持股9.5%，成为中国金茂的单一第二大股东。有业内人士表示，中国金茂的国企混改令其增加竞争力和活力，为公司营运带来协同效应。

同年10月，中国金茂宣布由方兴地产正式更名为中国金茂。此次更名，对中国金茂而言也是一个重要的转折点，意味着中国金茂的转型，逐步去地产化，从传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，发展战略由“双轮驱动”升级为“双轮两翼”，其中“双轮”指地产开发与持有，“两翼”则由服务与金融构成。

城市运营是中国金茂成功的一张王牌，凭借着城市运营战略，中国金茂获取了大量相对低成本的土地资源，为开发业务提供了丰富的土地储备，同时，通过对大体量地块的提前收储，进行科学规划与精耕细作，充分享受区域发展的长期红利甚至是爆发期红利。

掌柜财经了解到，中国金茂城市运营涵盖一级开发、城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等阶段。目前，中国金茂正在运作15个城市合作项目。

在2015年，安洪军与高世斌的加盟也给中国金茂带来了新的机遇。拥有丰富投资经验的安洪军，无疑对中国金茂的投资方面有一定帮助，高世斌则在房地产开发和投资、房地产金融、资产管理和风险控制方面注入了更多的新动力。

如果说城市运营是中国金茂的第一张王牌，那么高端定位则是中国金茂的第二张王牌。

作为中国金茂重点打造的IP产品，23城42府的成绩为中国金茂贡献了不容小觑的业绩份额。除产品品质外，金茂良好的业绩还得益于其拿地布局。据掌柜财经了解，中国金茂主要在核心一线和省会二线布局金茂府产品。

2018年10月迈入“千亿阵营”之际，金茂府顺势而为将产品从1.0科技住宅升级到2.0智慧住宅。中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞将此次升级称为从“会呼吸的房子”到“会思考的房子”的跨越。

债务承压“高端系”产品定位成掣肘

2018年，中国金茂除了收获抢眼的销售额和增长率。去年，中国金茂实现营业收入387.32亿，同比增长25%;净利润73.76亿，同比增长43%;毛利润145.38亿，较2017年同期增长45%;归属母公司所有者净利润52.10亿，同比增长31%。

然而，中国金茂高速增长的背后，也面临不容忽视的问题——债务压力。

2018年，中国金茂新进入14个新城市，高频拿地扩张离不开大量的资金作为支撑，中国金茂2018年进行了4次融资。频繁地加杠杆带动了融资成本上升，2018年融资成本同比增长43%，“造血”不足偿债承压。截至2018年末，中国金茂拥有现金及现金等价物213.24亿，受限制银行结余44.58亿，而短期有息负债约219.76亿，手持现金不足以覆盖短期债务。与此同时，应付贸易账款及票据共116.9亿，同比增长27.6%，其中一年内到期或按要求偿还的占比高达94%。

从资产负债表来看，金茂2018年度总负债约为1933.7亿元，较2017年1556亿元，同比增长24.3%。数据显示，最近五年，金茂的资产负债率逐年走高，已从59.19%上升到71.19%。

在融资环境趋紧、去杠杆的大环境下，中国金茂的现金流是公司发展中的一大隐患。

现金不够充裕，负债越发沉重，本已“囊中羞涩”的金茂，“造血”和“输血”能力都不理想。数据显示，2018年金茂经营现金流净额为20.12亿元，喜的是现金流终于回正，忧的是现金流净额不足短期有息负债的1/10。

另一方面，中国金茂高端路线的产品定位，导致其项目销售均价高企。进入2018年以来，全国楼市进入密集调控阶段，为实现房地产市场健康、稳定、有序的发展，许多城市减少了土地供应，并严格控制新项目预售证的审批。高端住宅项目在获得预售证方面也受到了严格控制，不少高端项目预售证价格被压10%-20%。在持续高涨的销售数据背后，中国金茂高端项目也存在拿证难的隐忧。

金茂的野心进军第一梯队能否实现？

中国金茂的目标是在2019年进入房企第一梯队。

过去两年，中国金茂的拿地速度彰显了其背后的雄心。截至2018年末，中国金茂总土地储备达6420万平方米，主要布局一二线核心城市，其中一线城市占比14%，二线城市占比86%。

2008年-2018年，房地产每两三年经历一个小周期。有业内人士分析认为，中国金茂的这种模式，在房地产小周期是没问题的，如果遇到十年一遇甚至六十年一遇的大周期，则可能面临较大风险。

2018年3月28日，在中国金茂2017年业绩发布会上，管理层对外宣布3年后中国金茂销售目标要达到2000亿，原定的“5年2000亿”计划提至2020年。

光环下的金茂，正在进入瓶颈期，不止步于一千亿的中国金茂能否实现2000亿的目标？