房企寻求新商业模式是趋势 拆分物业上市成为新风潮

11月8日，为“中国第一邨”——祈福新邨社区提供服务的祈福生活服务在港挂牌，以大涨34.78%收盘，第二日再涨25.81%，这是在港交所上市的国内第五家物业公司。祈福方面表示，此次挂牌募得资金中，将有30%用于收购广东省内的其他物业管理公司。而据了解，去年至今，包括万科、中海、碧桂园、富力、远洋和旭辉等一线房企都明确表示，已将物业分拆上市提上日程。从前的“蓝海”已不再平静，眼下地产业进入白银时代，房企寻求新的商业模式是未来趋势。甚至有人预言，下一个中国首富，或许会诞生于物业领域。

A 祈福物业赴港IPO受热捧

11月8日,祈福生活在香港资本市场亮相，成为在港交所上市的国内第五家物业公司。据悉,祈福生活此次招股共录得约153倍超额认购，冻结资金约17.71亿元。挂牌当日受到广大投资者热捧，截至当日收盘，股价涨34.78%，总市值达到6.2亿元港币,第二日再涨25.81%。

谈及上市原因，公司主席兼执行董事孟丽红表示，是希望抓住当前社区生活服务需求大增的时机，积极扩大业务版图。据招股书显示，祈福生活此次募集资金净额约5880万港元，将用于后续持续业务的扩张及并购。计划在2017年末开设5家新餐饮店，另外已物色及研究了5家潜在的拟收购物业管理公司。

羊城晚报记者注意到，其中，祈福生活本次全球发售所得款项净额中约30%，将用于并购及收购位于广东省不同地点的其他物业管理公司，此外四大核心板块都会用到募集资金，约25%将用于扩展零售及餐饮网络；约20%将用于扩展配套生活服务(包括校外培训服务等)；约15%将用于网上营销及利用网上销售平台或网站发展各种业务分销渠道；而余下10%将用作营运资金及其他一般企业用途。

换言之，与其他大型开发商不同，祈福提供的服务更加多元（去年收入中，传统的物业管理仅占19%）。在其规划中，未来将发挥各业务之间的协同效应。

B 房企物业拆分上市浪潮迭起

实际上，中国开发商的物业拆分上市浪潮始于2014年彩生活上市，在接下来的两年之内，陆续在港股上市的公司有中海物业、中奥到家，以及绿城服务。而在新三板市场已有十几家物业公司登陆。业内大佬万科、碧桂园、富力等都有计划分拆物业上市，希望从这块蓝海中分一杯羹。

9月25日，万科物业睿服务3.0发布会上，万科集团副总裁、万科物业首席执行官朱保全就表示，万科物业和万科集团现在是股权控制关系，目前已经实现业务分拆，两者关联交易的比例也正快速下降。“万科物业不仅谋求上市，还希望做成中国第一家营收超百亿的物业公司。”

第一太平戴维斯数据显示，预计到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费也将超万亿元。花旗也在近日的研报中表示了对中国物业管理行业的看好，其预计物业管理行业增长势头持续稳定。这也是房企近年来不断投身这个早前“赔钱赚吆喝”行业的原因之一。

C 物业领域或是下一个金矿

正如已将物业分拆提上日程的万科总裁郁亮说：万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，物业服务发展将成为主干业务。

曾经的彩生活在上市3天后，其市值就反超了母公司花样年。正如有行业人士认为的，物业领域或是下一个金矿，下一个中国首富，或许会诞生于物业领域。

在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。各家房企瞄准的是社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。

不过，目前多数已上市或计划上市的物业管理公司并没有找到合适的盈利模式，传统管理费收取可能还尚不足维持公司运作。如果单看传统业务，盈利水平并不高。比如万科2014年物业管理业务实现营业收入19.9亿元，营业利润率为13.24%，净利润仅3.8亿元，和其庞大的房地产业务收入相比可谓九牛一毛；金地、招商等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润；碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

因此，有分析人士指出，即使房企拆分物业上市，未来前景如何，还要看物业管理盈利模式的创新。