人民币持续贬值促外资企业出售中国物业：回报率下降

今年以来，人民币对美元中间价贬值了5.48%。

11月15日，中国外汇交易中心的最新数据显示，人民币对美元汇率中间价报6.8495，较前一交易日下跌204个基点。这是人民币对美元汇率连续第8个交易日走低，同时也是2008年12月以来的最低水平。

市场分析人士指出，一国货币的贬值意味着以这个货币计价的资产会缩水，人民币贬值且短期内不知“底部”在哪里，对于全球布局的外资机构而言可能会停止中国物业的大宗交易。

可以看到的是，在人民币贬值的预期下，去年开始不少外资机构就出售原本持有的中国地产项目。

在仲量联行此前发布的2015年中国十大值得关注投资交易，其中8宗交易的卖方是境外上市房地产投资信托基金，包括摩根士丹利、黑石、凯雷等国际知名的金融公司。在这十宗交易中，境外投资信托基金出售的资产金额为264亿元人民币。

而在今年10月，长实地产宣布与李嘉诚海外基金会以200亿元人民币的价格出售位于上海陆家嘴的“世纪汇广场”项目，市场预料该项交易可以令长实地产获利逾62亿元。

随后不久，美国凯雷投资集团将其拥有的上海中区广场出售予万科，“凯雷最近一直在卖”，一名投资界人士这样评价。

国际知名地产研究机构莱坊的测计师行评估部执行董事梁伟明此前表示，面对人民币持续贬值及内地经济放缓的趋势，公司出售内地资产有助避险。

那么，在人民币对美元汇率持续走低的趋势下，对一些外资机构而言是否已到了出售物业项目的拐点?

在仲量联行中国研究部总监周志峰看来，市场对人民币的贬值是有预期的，对外资机构而言，人民币汇率的波动并不是影响其进入或退出中国房地产市场的决定性因素。

周志峰表示，以去年为例，人民币也出现了贬值的情况，但是对外资机构而言其更看重的是资金的升值以及物业的租金回报率。“一些外资机构在物业类型的选择上会发生一些变化，主要看中的是购入资产的安全性。目前来看，内资在投资交易方面的比例有所上升，但外资的绝对量并没有明显的减少。”

摩根士丹利华鑫证券高级经济学家章俊也指出，人民币贬值是一个趋势，但是外资机构还是会对中国整个经济的基本面做判断。对外资机构而言，更多持有的是写字楼等物业，目前来看一线城市的投资回报率还不错，如果出售的话也是基于有更好的投资标的的前提下进行。

不过，在某不愿具名的外资投资公司负责人看来，外资地产公司的生存环境已经发生了很大的变化。

上述人士指出，过去二十多年，外资地产公司能生存的逻辑是美金或其他货币比人民币的成本要便宜很多，中国国内资本作为股权至少要20%以上的回报给了外资生存空间。但是今年开始，我们国内资本市场股权回报率已经严重下降到8%即可，对外资房地产而言，这就是釜底抽薪。

该人士表示，可以预见中国资本市场的资金回报率在未来5年内将维持上述水平，原因是中国央行会持续维持低资金成本以提振实体经济。更重要的是大量有经验的外资从业人员开始转投本土资本市场，自此，外资房地产再无资金、人才优势，更别提本土的人际关系了。

央行口径外汇占款也暗示资本外流压力仍然存在。央行11月14日公布的数据显示，截至10月末，央行口径外汇占款10月降至22.64万亿元，环比缩水2678.64亿元，为连续第12个月减少，相较9月环比缩水3374.82亿元的规模，10月外汇占款的降幅有所收窄。