中山老旧物业“大整容” 旧厂房做售楼部和创意中心

中山楼市从来不乏创意，少的只是一颗发现创意的心。最近，南都记者在巡盘时发现，中山部分项目进入“大翻新”阶段，不少旧项目被改造成美轮美奂的物业，同时与部分全新的项目相比，还兼具了极佳的老城区地理区位优势。同时，也有开发商选择保留部分具有纪念意义的历史建筑，选择花费更多的成本让其焕发第二春。中山楼市正在“以旧换新”中，有购房者对此举表示欣赏，不过同时也有业内人士提议，旧建筑改新再打包出售的做法更适合位置优越的项目，同时需要注意物业年限问题。

酱油厂房做成了售楼部

三旧改造、老城翻新这些概念并不新鲜，中山市不少项目都是旧改出身。不过他们更多的是选择了将原本的旧有建筑全部推到再造，这种大拆大办的作风虽然能最大限度让建筑风格整体统一，让项目以全新面貌一致对外展示，但是却缺少了那么一点韵味———毕竟大量的旧改建筑，都是拥有自身无可比拟的历史人文气息。例如岐江公园合理使用了大量旧船厂的机械配件，做成了公园里的雕塑让别人参观，也兼具工业美感。

也有开发商学习了这一种做法。水泥质感的地面与天花、专门裸露让人可见的工业管道、故意仿造斑驳锈迹而画上去的涂鸦门……这些复古而工业气息浓重的硬件，却是配上了华丽的吊灯、现代化的地产模型、直线条的简约桌椅、大面积的书架等。这个极富后现代工业气息的售楼部，就是西区博达外滩的销售中心。

据了解，该楼盘在对外宣传的时候，就选择了与项目所在地的酱油厂结合，尝试让酱油厂的底蕴融入到项目中。其中，该楼盘原址就是中山石岐酱油厂，后者曾经是新中国成立后著名中山的国有大厂之一，不少中山本地人曾在此工作过。项目并没有选择直接拆掉，而是把主要的厂房结构保留下来，尽量坚持将旧有建筑改造。

改造费预算上千万元

“在项目定位之初，其实并没有考虑到保留这些旧厂房”，该楼盘一营销人员坦言，旧厂房进行改造看似简单，实际上比拆掉重建还要花时间和成本。“仅仅是改造费用就花了1000万元的预算，这个价钱足够部分小开发商建两个售楼部了。”该名营销人员称，按照当初的设想，该项目原定5月份就完成售楼部和样板间的展示，并拿到预售证对外销售，但是因为临时决定把旧厂房进行改造成销售中心，因此工程期往后拖，从3月份开始一直做到8月份才勉强完工销售中心，与此同时，样板间和楼盘的完工进度也被迫推后。

“老实说，这个做法真的很花时间和成本，旧厂房由于日久失修，其实已经残破不堪，前期基本以整改、加固、加建为主，因此花了不少力气和心思。但是，或许对于中山人来说，这份历史回忆值得保留”，他表示，之后营销活动中，也注重环绕这一历史底蕴进行，例如在项目展示时就给到场的购房者一瓶酱油，让人意识到项目的历史底蕴。同时，这一售楼部也会保留下来成为楼盘会所的一部分。

造价高、工期长是改造难点

记者了解到，像这样的开发商其实并不算多，部分开发商表示，由于旧建筑翻新不仅仅涉及时间成本，同时还要考虑与项目的风格匹配，避免“牛头不对马嘴”。“目前楼盘多数采用A R T -D E C O风格和欧陆风格，这种后现代厂房的做法未必适合所有楼盘，而且开发商也关心成本及操作，因此未必能接受这一做法”，一项目土建工程师表示，旧改建筑往往涉及到消防、安全等历史问题，未必能够成事，这让开发商更不愿意去操作。目前，只有嘉路华花园重新进行改造重售，但只是简单的烂尾楼改造，并没有保留太多原建筑的痕迹。此前，石岐区一商住项目也原本打算将旧厂房进行改造再利用，却因为造价过高、工期太长而无奈作罢。

商用物业改造更为常见

相比较住宅在旧改的限制，商用物业改造则更为常见。例如在中山二路的当眼处，就有一个“长相潮流”的建筑———苹果派。据项目负责人介绍，该项目原本是富荣花园的底层商业，但是90年代由于开发商资金链断裂，该项目7000多平方米的商业部分在尚未完成的情况下长期空置下来，成为了一个城市“伤疤”，后来经过他们多方面的改造，才有了现在的苹果派这一文化创意集市基地。

而就在博爱二路上，原本属于旧式楼梯楼的临街商铺，近期变身成为高大上奢华风格的临街商铺，原本杂乱不一的外墙全部铺上了装饰砖石，内部装修也统一翻新成现代风格进行出售；此前的长洲酒店业被重新包装为酒店式公寓进行发售……

重新定位变成文化产业

相比住宅项目更注意成本和时间带来的对项目本身工期的延误，对于这些商用老物业改造，这些开发商更多则是思考如何重新定位，而不仅仅是把这一物业仅仅在硬件上进行重新翻新。苹果派的负责人曾向记者表示，他们在接手这一项目时，就已经思考这个项目的定位，例如潮流商场等，但经过长时间的调查，最终把业态改变成创意文化方面的产业，并着力与多个文化机构进行合作，如梵高文化、树华教育等，除了丰 富 和 展 示 项 目 的 业 态 以外，也希望颠覆市民对项目的认知。

“希望能把项目打造成集当代艺术、文化创意、视听展演、人才培育以及购物于一体的多元化互动体验空间，构筑区域内最具特色最有活力的艺术品、艺术衍生品、文创产品的欣赏和交易聚落”，该项目负责人表示。

有开发商还告诉记者，目前中山商业面临过剩的问题，不少楼盘甚至将商铺卖出洋房价，这让他们更加注意项目与周边商业配套的错位，避免后期运营时出现重复经营的可能性。

业内说法

此举更适合地段繁华的商业项目

对于这类以旧换新的物业，有业内人士认为，这样的做法无疑更适合商业项目。对于以旧换新的项目而言，优越的区位及周边配套无疑是他们最为关注的因素，也是决定了这些开发商选择旧改的重要因素。

有开发商坦言，收购这类物业的价格不会太高。“一方面，这些建筑物已经有十多二十年以上的历史，剩余年限未必很长，除非续期；另一方面，由于身处中山老区，不少项目的地段优势非常明显，而商业项目则需要这样的核心因素才能吸引投资者购买。”一商业运营业内人士表示，商业项目的核心竞争力是地段，而这些原本因为各种原因而搁置的项目恰好拥有了这一吸引力，同时成本不算太高的情况下，这些商业项目往往会卖出比市面上新建商业物业更低的价格，能吸引到投资者的目光。此外，由于改造利于城市面貌的更新，因此政府也乐见其成。

然而，对于住宅物业来说，改造成适用的项目绝非易事，受到的限制更高。“若改造成住宅，不仅需要考虑工程上的配备，如水电重造、消防通道改造等，格局的固定也让户型变化困难，然而旧有户型已经遭到市场淘汰，因此户型选择上将没有余地。”有业内人士指出，目前住宅方面更多的是像博达外滩一样将旧建筑进行楼盘配套而非主体，不失为一种更合理的方式，“但是由于成本高，开发商基于逐利的考虑的确更倾向推倒重建，而且项目整体风格更有利”。同时，业内人士还指出，这类型的物业除了考虑创新的包装以外，还需要注意它的使用年限，避免年限太短。