新《物业条例》获通过 业主这些权利你都享受了吗？

新修订的《西安市物业管理条例》获审议通过将报省人大常委会批准，居民住宅楼内禁建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目业主拖欠物业服务费，物业不得断水断电限制……

西安市十五届人大常委会第三十五次会议昨日闭幕，会议审议通过《西安市物业管理条例》（下称《条例》），将报陕西省人大常委会批准。

如何提高成立业主大会的可操作性？如何避免业委会成员侵害业主利益？小区到底能不能开设托管班、棋牌室？小区共有道路能否停车、能否收费？小区公共收益如何界定及使用？小区物业管理中遇到的各类问题到底归谁管？

针对物业管理工作中很多新情况、新问题，新修订的《西安市物业管理条例》进行了细化和明确。

华商报记者了解到，修订前的《条例》于2010年6月1日起施行，6年过去了，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题。这对物业管理提出了更高要求，也暴露出一些缺陷和不足。

西安市人大常委会法工委主任郝福京说，此次修订力求尽可能涵盖不同类型的社会群体，着重研究解决实际问题，从操作性上下功夫。

1 筹备首次业主大会资料由建设单位负责报送

现状：筹备业主大会需要很多资料，仅凭业主很难提供。在实际操作中，筹备业主大会的事情建设单位和物业服务企业并不积极。

条款：符合召开业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街办、镇政府或者开发区管委会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

街办、镇政府或者开发区管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。

召开首次业主大会会议所必需的筹备经费，由建设单位承担。

点评：从2009年起，西安市长安区一小区就在筹备成立业主大会，建设单位和物业对此也不积极，几位热心的业主多方联系后，因没有什么进展就搁置了。业主杨女士了解新的规定后觉得，现在条例的操作性更强，业主不再是被迫等待，有了一定的主动权。

2 公共空间能否停车，收多少钱业主大会说了算

现状：随着私家车数量逐年递增，小区车位供求关系逐渐失衡，矛盾和纠纷也越来越多。一些车位的归属及收益没有明确。

条款：占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业委会决定。

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

点评：市人大常委会法工委相关工作人员表示，小区公共空间属于全体业主共有，在该区域能不能停车？该交多少停车费？由业主大会说了算。

3 明确各部门职责及权限该找谁很清楚

现状：物业管理涉及行政执法单位众多，推诿扯皮现象大量存在，出现问题群众经常投诉无门。

条款：建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动；

规划行政主管部门负责物业管理用房规划，负责对违法建筑的认定；

城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为；

工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动；

价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动；

公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动；

质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为；

发展和改革行政管理部门负责协调电力设施的运行；

燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动；

水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查；

环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。

有关单位在接到投诉、举报后应当登记，属于本单位职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内回复办理情况；不属于本单位职权范围的事项，应当及时移交有权单位。

接受移交单位对管辖权有异议的，由物业所在地市、区、县人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关单位应当于二个工作日内回复是否受理，并按时回复办理情况。

4 居民住宅楼禁止建产生油烟餐饮项目

现状：目前有一些小区里开有托管班、老年餐桌、棋牌室，群众反映意见较多。

条款：使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

点评：市人大常委会法工委相关工作人员表示，《条例对于能否将住宅用于经营小饭桌、托管班、老年餐桌或是开展其他经营活动没有提出明确要求。业主可在管理规约中约定或者征得有利害关系的业主同意。

5 物业服务企业不得以业主欠费降低服务

现状：有物业公司因催缴物业费，给业主断水断电。

条款：物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

点评：西安一小区从事物业管理的赵经理表示，业主拖欠物业费，可能由于种种原因遇到了不满意的地方，也不排除有的小区有不规范的解决办法。但她认为断水、断电等行为只会激化矛盾，应寻找合理的解决办法。

6 电梯做广告应征得业主同意

现状：目前小区中利用电梯间、公共场地等共用部位、共用设施进行经营的行为普遍。但收益收支主体不明确、收支情况不透明，很多业主并未享受到公共收益。

条款：利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

点评：业主郭先生认为，这是业主拿回应有的权益。物业经理赵女士则表示，有的小区因没有成立业委会，物业代管还是把收益用于了公共设施的维护。

7 业主共有收益业委会不得擅自动用

现状：现实中业委会组成人员存在不少侵害业主利益的行为，却没有专门的制度对其监督管理。

条款：业委会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可连选连任；业委会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业委会印章应当指定专人保管。

业委会不得有下列行为：

拒不执行业主大会决定；

转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；

擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益，侵占业主共有财产。

住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账，并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主大会应当决定是否对相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。

点评：纬十街一小区的业委会主任卫先生表示，小区从递交资料到成立业委会，历时9个月，也经历重重波折。大家很珍惜这个成果，业委会自愿接受监督。 

能否终结小区物管乱象，取决于《条例》执行力度，西安市的广大业主、物业单位、律师和《条例》涉及的其他相关方，对《条例》中的规定是如何看的？业委会申请3年快黄了，希望《条例》能帮忙。

西安市浐灞半岛社区A10区业主杨女士告诉华商报记者，2013年小区业主就想成立业委会，但不知去哪申请。经过媒体呼吁，小区业主向市上指定的浐灞生态区管委会提交了申请。2014年，申请程序走的很顺利，但到确定业委会人员时，另一个业主说他也要组织人成立业委会。管委会认为人选有分歧，成立业委会又被搁置。

杨女士说，《西安市物业管理条例》是个好法规，对如何成立业委会有明确规定，但好的法规关键是真正要有人管，要落实。

住宅楼开托管班

小区物业不作为谁来管

对《条例》中提出的开托管班需征得邻居同意，昨日下午，西影路小学旁一幢独栋高层小区“爱心托管”负责人王女士说，“楼上有五六家托管班，我们对面的邻居也是租房办托管班，她开班我不同意，我开班她也不会同意，那就不办托管班了？再说，小区物业目前还不完善，不会有人来管。”

在陕西省理工学校家属院，业主谢女士告诉记者，小区里有几家办托管班。“虽然邻居不同意办托管，但物业回复说‘业主没工作生活困难’，一管就闹没办法。像这样的情况，谁来管呢？”

物业费拖欠

除了“停水停电”还有啥办法

对“不能因催缴物业费对业主断水断电”，红专路小区物业赵经理说，物业公司靠物业费维持周转。如果物业费收不上来，物业管理人员就要减少，服务就必然降低。到时候，小区的安全、卫生就会混乱，最终还是业主吃亏。

赵经理说，除了“停水停电”催缴费用，物业还能有啥更好的办法？总不能谁欠费就起诉谁，这是不是还得增加物业人力和财力成本。

《条例》能发挥多大作用

取决于执行力度

陕西奉先律师事务所种义东律师认为，《条例》中个别地方落实起来可能困难，比如“建设单位负责报送筹备首次业主大会资料，并承担首次的筹备经费。”实际上，等新建小区入住率达到成立业委会的比例时，部分建设单位往往找不见影了。

种义东说，客观来说，《条例》针对目前物业管理中的弊病拿出了针对性的管理办法，但能发挥多大作用，这取决于物业行政主管部门在现实生活中的执行力度。