山顶御鑫城小区物业状告业主 业主维权怎么做才妥当

日前，家住郑州市金水区北三环与中州大道交叉口西南角山顶御鑫城小区的市民魏先生很是郁闷，“长这么大，我还是第一次收到传票。”

魏先生收到的，是一张由金水区人民法院邮寄的传票，提出诉讼请求的是魏先生所住小区的物业公司，而诉讼内容为他欠交两年半的物业费。

该小区还有不少业主也收到了同样的传票。对于被物业公司状告一事，业主们是满肚子的委屈，“如果很多问题物业能好好解决了，谁还会欠费呢？”

对业主的质疑，该小区物业公司经理直呼“很无奈”：公司在连续几年亏损下仍坚持提供服务，如今确实是周转不开，状告业主实属无奈之举。

【讲述】

小区物业把业主给告了

“有人在我家窗户下挖坑，还有俺家窗外放的12台商用空调制造噪音，物业对此都无所作为。”魏先生是被起诉的业主之一，2010年该楼盘建成后，他便入住该小区。可当他就上述问题向物业反映后，“物业一直说弄，却都不来解决”。

而最让他气愤的则是，他家的墙体出现大面积裂缝，其间物业公司协调置业公司对裂缝进行过一次维修，但该问题并未解决，随后物业公司的态度让他不能接受，“至今问题没能解决不说，现在反而说裂缝是业主自己造成的。”

提起为何不交物业费，业主赵先生也有话要说，“我住进俺家发现，阳台玻璃就是烂的。一开始我还交物业费，后来他们不管我也不交了。”

魏先生说，之所以不交物业费，是因为物业公司的服务并没有达到收取物业费时所承诺的标准，而他们也只是想用这种方式促使物业早点解决问题，“问题只要解决，我们肯定会交物业费。”

魏先生咨询了律师，并表示会于10月20日应诉，也会提起反诉。

【物业】

目前亏损难以维持现状

对于此次向小区欠交物业费的业主提起诉讼一事，山顶御鑫城小区所属物业公司——河南山顶物业管理有限公司一鲁姓经理表示，此举是他们在举步维艰情况下的无奈之选。

他称，该小区于2010年投入使用后，根据相关文件要求，一直按照每平方米每月1.15元来收取物业费，但实际上，该小区最初测算的物业收费标准要高于上述收费标准，因此，即便每户居民都交纳物业费，该公司还是会有所亏损，更何况近几年人工等成本升高，而整个小区1648户居民中，有50%多的业主不交物业费，“集团给的有补贴，但这三四年每年亏损都是100多万元。”在此情况下物业公司仍提供正常服务，如安装小区门禁、单元门禁等。

在谈到业主们不交物业费的原因时，该鲁姓经理称十分无奈，“暖气不热、车胎被扎、电梯坏了，就不交物业费，但暖气归热力公司管，而电梯坏了需要时间修，可业主却不理解。”

鲁经理称，鉴于上述种种情况，物业公司才决定对欠费时间较长的20户业主提起诉讼，“欠费最多的一户，连违约金在内共计1万多元。”而随后，物业公司还会根据情况对其他欠费业主提起诉讼，“已经在准备第二批起诉名单了，计划每批都是20户。”

【现象】

业主与物业纠纷案件多发

近几年，在城市化进程加快的作用下，城市现代化小区越建越多，物业公司和业主之间的纠纷案件也频频发生。

“之所以这类案件现在比较多，我觉得主要在于物业和业主之间缺乏沟通。”在潘瑞看来，物业公司和业主双方需要一个诉说平台，有些困扰业主的问题并不在物业公司服务的范围内，所以很多案件最终是经法院调解后，协商解决了，“都没有开庭审判。”如果双方不交流且互相较着劲儿，只会造成恶性循环。

“业主对物业服务不满，可以与物业公司协商，再不行向有关部门反映，以不交物业费来抗衡，不太明智。”上述法官潘瑞说，一旦物业公司诉至法院，业主不仅要支付应付的物业费、相关滞纳金，还要承担诉讼费用，且个别人不交纳物业费，损害的则是大多数业主的利益。

【链接】

这类官司为啥业主多败诉

河南商报记者了解到，一些物业公司为了保证物业费的正常收取，会将物业费和水电费、取暖费捆绑，业主必须先交清物业费，物业公司才愿意收取水电费和取暖费，而有些物业公司还会对未交物业费的业主实施控制门禁和限制乘坐电梯，以此来逼迫业主交费。

但这样的做法，只会让业主更加不愿交物业费，而物业公司因长期收不到物业费，就会选择法律途径，起诉业主。

可在近几年出现的，诸多业主因不满物业服务拒交物业服务费，被物业公司起诉的案件中，最后业主几乎无一例外地被法院判决败诉。对此，有相当一部分业主表示疑惑与不满，究竟为何会如此呢？

据介绍，根据我国《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主就应该交纳服务费用，这是合同义务，开庭审理，业主败诉的概率非常高。如果业主想要维权，可以在交纳物业费后，根据自身实际情况，对物业公司提起反诉。

【提醒】

业主维权怎么做才妥当

因物业公司服务不到位，业主可对物业公司提出反诉，要求少交或者不交物业费，但有一个前提需要指出，即业主必须向法庭提供物业公司服务不到位的证据。

河南元慧律师事务所律师陈奕臣表示，这里所指的证据主要有两方面：其一，业主个人住宅中，物业本应上门解决的问题却一直未处理的，比如墙面裂缝、阳台漏水等，业主可以拍照、录像取证，并记录物业公司给予的答复；其二，收集物业对小区环境服务不周到之处的证据。

此外，陈奕臣建议，当出现业主拒交物业费时，物业公司应先提高自身服务质量，把困扰业主的问题妥善解决，这样再去收取物业费，就可以减少业主的抵触情绪。