聚焦物业管理“急难愁” 六份市人大调研报告给建议

小区物业费流向不明、物业公司服务意识不强、业委会监管缺失……近年来，因物业管理引发的社会矛盾逐渐凸显。一系列难题怎么破?50多名市人大代表在历时3个月的调研后一一给出建议。

今年6月起，由50多名市人大代表组成的市人大调研小组，对本市10多个住宅小区进行走访，先后与区房屋行政管理部门、街道办事处、房管办事处、居委会、业委会、物业企业和业主代表等召开座谈。物业管理费收缴率低、维修基金续筹难，业委会制度执行待完善等问题成为日前出炉的六份调研报告中关注的焦点。

现状：物业费缴纳率低

建议：市场化、信用惩戒

朱洪明代表指出，“在业主欠缴物业费行为约束上，现在通常通过物业公司诉诸法律的方式解决，往往耗时长、效率低，缺乏真正有效的手段。”黄晨代表也表达了相同观点，“由于业主委员会督促并无法律效应，物业服务企业向法院起诉成本高，致使物业费未交纳户数量大、历史欠账多，物业服务企业生存艰难。”

如何破解?陈敏代表提出，应当尽快推进物业服务收费的市场化机制，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准，并且尽快落实建立物业服务市场信息发布机制。

“要建立小区业主征信平台，正常情况下业主不交纳物业服务费的应记录在案，纳入信用黑名单”，黄晨代表提议，除了发挥征信平台在社区管理中的作用，还应考虑在法规层面对这一行为进行惩戒。

现状：维修基金“断档”严重

建议：打通公积金通道

调研报告指出，老旧小区面临大量的小区设施、设备、房屋维修等问题，按程序确定后的补建、再次筹集资金面临收缴困难。陈敏代表透露，调研中发现，不少售后房小区，很多房屋的专项维修基金已不足30%，“维修资金续筹难，主要体现在续筹方案出台难和方案通过后资金筹集难”。

对此，陈敏代表建议维修资金的续筹能否打通公积金的通道;同时，在维修资金补建或续筹过程中，如已经业主大会表决通过，可否出台相关法律，明确该如何直接缴纳;或由法院向已录入平台的拒缴业主追讨欠缴部分。对于一些涉及业主生命财产安全的修理应立法强制修理。

现状：业委会“先天不足”

建议：第三方专业机构指导

“目前的业委会制度存在先天不足”，朱鸿召代表谈道，调研中发现，业委会在操作执行中的确存在着不公开、不征询、不花钱、不审计等不规范行为，因而相应的监管、问责也往往难以开展。而另一方面，相关法律法规责权利不对等也严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥。

“业委会通常只有名义上的小区业主集体代表资格，没有与权利相对等的设立财务账户资格，没有经济赔偿能力，没有高效的执行手段，没有完整的法律责任”，朱鸿召表示，业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度，还需要居委会等各方力量“扶一把”。

黄晨代表也认为，应赋予业委会法人代表，让其在法律和各方的监督下行使治理社区的职能，但在具体执行中，第三方专业公司的参与和指导也非常必要。

“不管是‘三驾马车’还是‘五龙治水’，社区各方都必须形成合力，让各种利益诉求充分表达出来，争取共赢的结果”，陈敏代表认为。