昆明老旧小区管理难题解决 麻线营小区物管推陈出新

老旧小区物业管理曾是一道“无解”的难题。由于建成年代久远、配套设施不齐全等“先天不足”，这些小区环境卫生差、治安防控弱、停车矛盾多。而由于无利可图，且居民缴纳物业管理费意识淡薄，导致没有物业公司愿意接手这块“烫山芋”。老小区的物业管理难题真的无解吗?在盘龙区联盟街道麻线营小区，这道无解的“难题”其实是有章法和套路的。在麻线营小区物管的用心服务下，每年麻线营小区的物管费收取率都能达到70%以上。

老旧小区面临管理“难”

在联盟街道，像麻线营小区一样建成年代久远、配套设施不齐全的老旧小区很多，但大多处于“无人管理”状态，即使有的小区有物业管理，也无法与新建小区的光鲜靓丽相提并论。甚至在很多物业公司眼里，老旧小区就是一块“烫手山芋”。记者走访多个老旧小区，发现它们面临同样的管理难题：

首先，老旧小区配套设施老化。一般说来，老旧小区从建成到如今，至少都有20多年的历史。“在当年规划建设的时候，就没有考虑过绿化、车位及道路宽窄等问题。”颐园里小区物业管理处华主任认为，按照现在的居住标准来说，老旧小区的环境绿化、配套设施、车位等都落伍了，“已经跟不上时代前行的步伐了。”

在马主任眼里，老旧小区面临的第二大管理难题是居住人员成分复杂。“就拿麻线营小区来说，如今居住在这里的大多是老弱人员，年纪大，收入低，属于社会弱势群体。”麻线营小区物业管理处马主任认为，住在老旧小区里更多的还是租户。“这些租户大多是进城务工人员，为了节省租金，常常一套房子里住着10多人。”

前两个问题的突出存在，导致老旧小区面临第三大管理难题：小区设施维护和环境卫生维护难度大。租户素质不高，不爱惜小区公共设施，房主也不在乎;租户短暂居住，经常乱丢废弃物，不要的家具就堆到楼道里……“物管因此还要承担着废弃物清运工作。”马主任很无奈，“这已经超出了物管的工作范围。”

第四是停车问题。因为大多数的老旧小区在当年建设时并没有考虑过私家车的普及，所以并没有规划停车场。“如今，老旧小区里的车辆只能沿路停放，有空地就停，不仅堵塞消防通道，还常常因为停车位不够而引发矛盾纠纷。”丰宁小区的物管说，他们每三天至少要处理一起因为停车引发的纠纷。

麻线营小区物管推陈出新

虽然绝大部分老旧小区所面临的管理难题让很多有心接手的物管公司望而却步，但对于麻线营小区物业管理处来说，这些难题虽然是物业管理过程中的“拦路虎”，但只要用心服务，认真付出，就总有解决的办法。

“尽管老旧小区越来越难管，但只要我们在小区一天就要干好一天的活，再难都要想办法克服。即使住户不理解，我们也不会降低服务标准和服务质量。”麻线营小区物业管理处马主任认为，只有用心服务，才能感染住户，让住户知道物管确实在为大家做事。“这样，住户对物管有了认同感，才愿意交物管费。”

在面对日益老化的小区公共设施，麻线营小区物管每年都会认真维修。“每年年初，我们物管会组织人员修复严重破损的路面，把坑洼不平的地方填平，损坏的窨井盖、沟盖板也会换上新的;绿化方面，死亡的植物及时补栽补种，老化的苗木则及时修剪。”马主任介绍，在麻线营小区有专人维护小区环境设施。

至于小区住户遇到的屋面漏雨渗水等问题，麻线营小区物管只要接到居民反映就会派人帮忙维修;在清扫保洁方面，麻线营小区物管也制定了专门的规章制度来管理，通过严格的巡查考核来降低居民的投诉率;在小区治安秩序维护方面，麻线营小区物管则通过安装监控探头来进行防范，既能起到震慑作用，在发生案件的时候，也能协助公安机关快速破案;即使在平时生活中住户之间发生矛盾纠纷或家庭内吵闹，麻线营小区物管也会即使帮忙协调;在解决停车问题上，麻线营小区物管会在早晚两个高峰期维护好秩序，派出专人引导车辆进出及停放，做好协调工作……

在开展物管工作方面，最值得一提的是麻线营小区物管独创的人性化服务。每年元旦前后，麻线营小区物管都会给居民送挂历，既温馨提示业主该交下一年的物管费，也通过这种互动让居民更理解与支持物管工作。到了春节前后，麻线营小区物管还会购买一些生活用品或者粮油等物，送给按时交物管费的业主。此外，对于住在小区里的独居、空巢老人，麻线营小区物管还会安排专人关注老人的生活起居，以防止老人发生意外……

“物管工作本就细微繁琐，我们能做的就是把工作做细致、做深入，从点点滴滴的小事做起。凡是居民反映的问题，我们都会尽心解决;凡是居民提出的意见，我们都会积极处理，让业主的合理诉求得到解决。”马主任说，他们通过用心服务向住户伸出橄榄枝，最终得到了住户认同，每年物管费的收取率都达到70%以上。

“住在麻线营小区有幸福感”

“车辆进出、停放都有人指挥，不小心发生刮蹭事故，物管还会派专人来处理。”家住麻线营小区的年轻业主王先生感慨，虽然自己一家住的是老旧小区，但物业管理一点也不比新建小区差,“住在这个小区里，我觉得有幸福感和安全感”。

事实上，对于生活在麻线营小区的居民来说，他们最喜欢的还是自己的家园。家住麻线营小区16栋的居民李先生对物管的人性化管理赞不绝口，“物管每年送给我们的挂历和小礼品，虽然不值多少钱，但却让人感觉温暖。家里有事，只要打个电话，物管就会赶来帮忙处理。”李先生说，今年4月份他在维修家里水管漏水时不小心把水管弄断了，最后是物管帮他修好的。

在麻线营小区住了20年的李思留说，老旧小区的物管能做到自家小区这种程度的，已经非常不错了，“不管是服务态度，还是服务质量，我们小区的物管都尽了应尽的责任，有些新小区都不一定有我们麻线营小区管得好”。李思留认为，物管公司撤走的那些小区，表面上看是物管公司“投降”了，但没有物管管理小区对居民并没有任何好处，“多少无人管理的小区都是问题成堆的”。

麻线营小区受联盟街道小坝社区管辖，在小坝社区党委书记王艺霖眼里，麻线营小区物管在协助社区推广“五级治理”方面非常给力，“小区业主有问题，他们物管基本上都能解决，上报到社区的比较少。”王艺霖说，她希望多一些像麻线营小区物管这样的物管公司进驻到小坝社区下辖的各个小区，“这样不管是对我们开展社区工作，还是政府开展社会治理，都是一件好事;而且，老百姓的幸福指数也能得到很大提升。”