开发商“钦点”物业或被罚款10万元 业主选物业把关

业主还没搬家，物业企业已经被开发商定好了；业委会看合同不专业让物业公司钻空子……近年来，物业公司选聘是大连不少小区业主的心病。近日，本市起草《大连市物业管理招标投标管理办法》（草案稿）并正式进入公示阶段。草案明确了全市物业管理招标投标活动的管理模式、工作流程等，同时提出，无论是开发商还是业主大会，选聘物业公司都要采用公开招标方式，让物业公司进驻小区全程透明化。

本市拟规定物业进小区要走“公开招标”

大连属于国内物业管理推行较早的城市。物业管理行业已经历了24年的发展。据统计，目前大连全市住宅项目有1889个，建筑面积14943.4万平方米，拥有物业服务企业700余家、从业人员5万多人、组建业主委员会600多个、管理项目2000多个、管理各类房屋面积14000多万平方米，物业服务市内五区覆盖率达75%，年营业收入超过23亿元，全市已有89万户、共计270多万人接受物业服务。

根据《物业管理条例》（国务院令第504号）的相关规定，日前，大连市国土资源和房屋局（以下简称市国土房屋局）起草了《大连市物业管理招标投标管理办法》（草案稿），对下一步本市物业管理招标投标活动的管理模式、工作流程等进行了明确。

市国土房屋局介绍，随着房地产行业的发展，本市新建的物业管理项目日益增多，物业管理招标投标上位法对行政监督的规定较为原则，开发商选聘前期物业管理企业基本是“自行其是”，行政监督上缺位、越位与错位的现象同时存在，当事人投诉渠道也不够畅通，投诉处理机制也不够健全。从大连当前物业管理行业发展情况来看，前期物业管理招标投标活动亟需规范，业主通过公开招标方式选聘物业服务企业也势在必行，政府采购物业管理服务项目也需要一个操作性强的指导意见。

目前，大连很多住宅小区的物业，基本都是楼盘开发商“钦定”，还有不少楼盘物业和开发商同属一家公司。近年来，很多小区业主与物业关系紧张的症结，无不指向开发商指定前期物业的选聘方式。草案第六条就对招标投标范围进行了规定——新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业提供前期物业管理。这意味着“竞争上岗”的模式将改写开发商指定新建住宅小区物业公司的历史。《草案》同时强调，提倡和鼓励业主大会和其他物业所有权人通过招标投标的方式，选聘具有相应资质等级的物业服务企业提供物业管理。

如果开发商“暗箱”指定物业公司进驻小区，将受到何等处罚？草案规定，新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位未通过招标投标的方式或未经批准，擅自采用邀请招标等其他方式选聘物业服务企业的，由市城市管理行政执法局责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

业委会选“管家”也要走市招投标平台

对于目前大连的各居民小区而言，如果对现有物业公司服务不满，一般都是通过业主委员会重新选聘物业公司。然而，从大连近年来出现的小区物业纠纷看，不少业委会并不具备选聘物业公司的专业知识，在签订合同时难以发现一些“潜藏”内容，导致后期矛盾频发。此外，部分业委会与物业公司之间存在利益输送，选聘程序及选聘结果屡受质疑，多数居民的利益反而深受侵害。

市国土房屋局表示，物业管理行业在快速发展的同时，业主、物业企业以及与其他相关主体之间的纠纷和矛盾也日益增多，有些已经影响了老百姓的生活质量和物业行业的健康发展。推行招投标制度，能够进一步规范建设单位的售后服务行为，业主可以按照自己的意愿选聘物业服务企业，对于减少行业主体之间的矛盾纠纷起到较好的促进作用。

草案第九条对业主大会招标选聘物业公司进行了规范。业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当执行下列规定：（一）召开业主大会并作出业主大会决议，决议中应明确选聘物业服务企业的资格条件、服务标准和时限、收费标准、信用情况和管理业绩要求以及评标标准和评标方法等事项；（二）通过物业服务合同（草案）主要条款；（三）通过招标投标活动实施方案和经费支出计划；（四）授权业主委员会履行招标人职责，按照大会通过的方案组织招标活动。

政府提供评标专家帮业主选物业“把关”

市国土房屋局表示，物业管理招投标是一项综合性和专业性极强的工作，需要有专业的服务机构、技术人员以及软硬件设施作为基础支撑。为提高工作效率，简化市内物业管理招投标活动流程，草案提出，由市国土房屋局委托大连市物业管理招投标管理中心负责全市物业服务项目招标投标活动的指导服务工作，统一建设和管理一个专业的招标投标工作平台。考虑充分发挥现有机构平台作用，市国土房屋局建议整合资源，利用我市土地交易市场平台和硬件设施，开展本市物业管理招投标活动。“专业性”一直是制约业主选择优质物业公司的瓶颈。记者注意到，草案对招投标过程的各个环节都进行了详细规定。在评标环节中明确，评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标专家如何选择？草案提出，招标人应当在开标前一个工作日内，到市招标投标管理中心申请抽取评标专家。市招标投标管理中心从专家名册中自动抽取专家，经专家回复确认后确定为有效评标委员会成员。评标委员会成员的名单在开标后由市招标投标管理中心公布，并在中标结果确定前应当保密。招标人不从依法组建的专家名册中抽取专家的，评标无效。

草案同时提出，市国土房屋局将建立物业管理招标投标信用制度。依法公告对招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人违法行为的行政处理决定，并将相关诚信信息纳入物业行业信息数据库。

看点

公开招投标找物业是个啥流程？

根据草案规定，在前期完成招投标文件准备之后，就进入最关键的开标、评标和中标环节。开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经投标人确认无误签字后，由工作人员当众拆封《开标一览表》，宣布投标人名称和投标价格。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时应当众予以拆封。

开标过程应当记录，并存档备查。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，招标人应当重新招标。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件评分、现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标应当在保密情况下进行。对投标文件进行评审，并将评审结果签字确认。

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当在投标有效期截止日后30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。中标人确定后，招标人应当在市招标投标平台和发布招标公告的媒介将招标结果进行公示，公示期为3日。招标人为业主大会的，业主委员会还应当将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公告，公告期不少于3日。

新建小区前期物业应在售房前完成选聘

《草案》对通过招投标方式选聘物业的招标人提出了完成时限。（一）新建住宅物业应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同；（二）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；（三）重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或解除合同前二个月完成。