扬州物管新办法发布 汽车停放费的70%要纳入维修资金

近年来，扬州物业服务行业日益壮大，物业管理和业主之间的新矛盾、新问题也不断涌现，为此，我市专门制定了新的物业管理办法。记者昨天获悉，新版《扬州市住宅物业管理办法》已正式出台。新《办法》有何亮点，本报特邀市住房保障和房产管理局局长余珽进行了解读。

业委会委员不履职可罢免

余珽介绍说，现实中，业主大会、业主委员会开会难、成立难、表决难、履职难，业主过分依赖物业服务企业或行政部门的“外力”干预小区内部管理。因此，为增强业主大会制度的可操作性，《办法》对上位法的相关规定进行了细化。如第十五条明确业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

同时，业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表有“不履行职责的”“利用委员、成员、代表资格谋取不正当利益”等情形之一的，可按规定予以罢免。

物业失信行为要录入信用档案

余珽介绍说，为了规范物业企业服务行为，增强契约精神，《办法》第七十条至七十二条明确：建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，规定了物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施，凡物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。物业服务企业有严重失信行为之一的，两年内不得在本市申报各类物业服务示范项目.

小区车位少于业主需求要抽签决定

新《办法》规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

《办法》明确，建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

收取的汽车停放费70%纳入维修资金

新《办法》规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

七种情形可应急使用专项维修资金

据介绍《办法》对专项维修资金的使用也有规定，发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主均可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金代管部门提出资金使用申请。

七种情形包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏的； （二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（六）消防设施损坏不能正常运行的，造成严重火灾隐患危及房屋安全的；（七）危及房屋安全的其他情形。