社区物业服务的问题频发 华发大跃进负债率居高不下

近日，在“华发世纪城157、158居民”群里，上演了一场华发物业的讨论大会，据房掌柜了解，讨论主要围绕在“治安、疑似乱收费和公共区域转租”等三个问题上展开，有业主愤慨的在朋友圈里截图表示：“华发物业，全珠海最好的品牌物业，服务不用心做，烂的是自己的口碑。”面对业主的反馈，华发物业则以“这是个别现象”为由回复!

无视业主遭遇 屡次推脱

据悉，在“华发世纪城157、158居民”群里，有业主表示：“就在8月4日，我外出几天回来，就发现家里被入室盗窃了，损失了一台苹果15寸笔记本电脑。”

还有业主说：“我朋友的车停在楼下单元门入口被砸了，三万块的现金被抢走了。”众人对华发世纪城的物业安保问题议论纷纷。

“小区物业在出入人流上不进行身份检查就算了，整个小区还连一个监控摄像头都没有。”该业主表示：“就这种情况，我们业主还咨询过警察，警察告诉我们，小区原本配置的房门极不安全，只需要30秒就可以撬开，我们和物业提出装防盗门的请求，却遭到了物业的拒绝，他们只让我们换锁，你想啊，换个高档点的锁，也就是将撬门的30秒延长至3分钟而已，有差别吗?”

据该业主表示：“除了治安隐患之外，华发原来承诺的会所，变成了珠海最火的M2酒吧。”

当房掌柜问起：“你们有向物业反映过这个情况吗?”。

该业主表示：已经和物业反馈过好多次了，但物业总以：“这是个别现象。”的理由回复。据房掌柜了解，为了让物业愿意出面解决诸多问题，华发世纪城157、158栋的居民开始准备成立业主委员会，但因目前居住的多为租客，部分业主不在珠海，让业主授权许的难度较大，业主大会的组建虽有进展，但目前还没有足够的业主参与进来。

根据该业主反馈的情况，房掌柜致电华发世纪城3期物业公司，据该公司工作人员表示：已经将这些问题都都记录下来，将会和上级反馈，及时解决。

然而据房掌柜了解，这些问题至今依然存在，华发物业并未出台具体整改措施。

物业服务创新求变忽略基本

华发物业自华发成立便开始经营，至今已经三十一个年头。1985年华发物业前身，珠海经济特区华发物业管理公司，后改制成为有限责任公司。至此华发物业走上一条康庄大道，至今日，华发物业已经成为了全国物业服务综合实力一百强。

在经营模式上，华发物业一直在求变求强，从优生活的服务理念出发，创新经营模式，先后在珠海服务超过400万㎡物业，是珠海物业方面名符其实的NO1.

从写字楼到商业地产，从学校到市政服务设施，近年来华发物业在珠海可谓是四面出击，硕果累累。然而问题也接连出现，房掌柜于近期接到多位华发旗下项目业主的投诉，从华发世纪城业主反映安保和疑似乱收费，到华发新城装修质量问题，再到近日华发蔚蓝堡多位业主反映小区垃圾不能及时处理，堆积过多的问题。

高速的扩张让华发物业随着华发股份进军全国而全面铺开，在推广特色服务项目，华发物业的官方网站上甚至列出了雨伞免费借用、24小时无线上网、送餐、擦鞋、室内阴生植物租赁等精细入微的服务，然而作为最基本的安保等方面却在华发世纪城迎来了部分业主的信任危机。

全国布局 负债率居高不下

随着华发布局全国的战略逐步实施，从中山到广州，然后北京等等，华发股份一路北上，沿线布局一二线城市中，华发的土地储备逐渐增加，6月份亿翰智库发布的《2016年1-5月中国典型房企销售金额排行榜TOP150》，华发股份以188亿名列榜单第22，成功进军国内一线房企之列。

然而，随着华发快速扩张布局全国的脚步不断挺近，融资成为了华发所要面临的首要问题。在最近的两年期间，华发在一二线城市疯狂圈地的同时，不断的融资使得企业的负债率也在急剧升高。

2016年5月份，华发因近两年来在上海、珠海、武汉等地频频拿地，不惜以“地王”价格争抢，2年耗资300亿元以上，但是，极度追求规模扩张的背后也背负了庞大的债务，其今年第一季度的资产负债率已经超过80%，净负债率也超过300%。

改制阵痛 难掩企业责任缺失

2014年珠海启动了国有企业第三轮改革措施，华发便在这样的前提下开始了“大跃进”式的发展，近两年来华发除了北上圈地，疯狂融资导致负债率居高不下的情况之外，企业所面临的不少问题也逐渐浮出了水面，其中就有物业公司的服务滞后。

关于华发世纪城物业安保等问题，房掌柜咨询了大家房地产董事陈志，他表示，随着物价和生活成本的逐渐攀升，物业费上涨成了物业公司和业主之间的痛点所在。处于这样时期的物业公司需要在做好服务和物业费上涨之间寻找一个平衡点，华发物业正在经历的就是这样一个时期，这同时也是华发物业从集团附属企业，改制成为有限责任公司中，所经历的阵痛。

然而华发世纪城的业主却并不这样认为，该业主曾向房掌柜表示：“当然，我们也知道不可能所有的问题都能立刻得到改善。但至少物业要保证治安不要这么乱，目前已经威胁到我们的人身安全了，不时出现的敲门让我们很担心哪天夜里会有人突然闯进来，我真的都不怕你笑话我，我现在每天睡觉都要拿把刀放在身边才踏实。”

对于华发物业以“这是个别现象”来回复的情况，以为陈姓律师表示：业主交了物业费，那么业主有任何请求，哪怕一个人，物业公司也要尽力为其解忧，而不应存在用“反馈人数不足”的理由进行推脱的现象。

而广东莱恩律师事务所律师、珠海区域黎恒冲律师，则表示，华发新天地本身属于商业范畴，业主在选择购买该处房产时，已经获知。因此由商业运营而产生的不便，业主可以成立业主委员会进行沟通，至于或可能存在的乱收费问题，则需要出示购房时所签订的物业相关合同，根据合同规定来区分是否存在乱收费的状况。就目前的反馈而言，物业方面尚未出现违反相关物业法律规定的情况。

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前车之鉴：涨价或者下调服务标准

物业服务和业主之间产生矛盾并非新出现的问题，在此前的2012年时，华发物业服务的华景花园等四个小区，就曾突然收到物管费上涨的消息，涨幅高达80%。当时的多位小区业主认为华发物业公司没有通过既定的程序，而直接上调费用，有业主认为这是一种“不尊重业主权利”的表现。

当时，华发物业就曾在对业主的公告中，称“如物管费上涨没有顺利通过，该公司将底退出小区服务”。面对物业公司的“威胁”，很多业主“同意”了涨价，但表达同意的态度时，众多业主表示对上涨幅度并不知晓。在了解涨价具体细则之后，华景中东苑以及九洲花园等业主联名上书，拒绝物管费如此大幅上涨，并向街道办申请重新选举新的业委会。

在此情况下，华发物业管理公司表示，由于华景西苑自建成至今没有成立过业委会，也未收到相关业主的反对意见，该小区的涨价方案从当年的7月1日起正式执行，另外三个小区即华景中东苑和九洲花园的物管费暂缓上涨，在与新业委会协商之后再视具体情况调整。

当时华发物业管理公司常务副总经理包晟易曾向羊城晚报表示，非常支持新业委会的成立，可与物业公司协商物管费调整等事宜，但根据近年来的成本核算，目前提出的上涨方案，已经是最低承受程度，如业委会成立之后仍反对此方案，物业公司可能会考虑降低服务标准，如在小区内部减少保安人员的数量等。