物管“孤岛”如何“治病” 零散物业成物管缺位重灾区

近半个月以来，由于无资质的物业公司离场，坂田富豪山庄小区陷入断水困境，居民一度靠社区工作站的消防车提供基本生活用水。南都记者走访发现，在深圳，类似坂田富豪山庄这样没有物业公司的小区数量不少。

据深圳市住建局最新摸底调查的情况，全市1782个城中村中，没有物业管理的将近500个。由于体量小、管理成本高，居住人口以租户为主，老旧小区与城中村成了物业管理的“孤岛”。而这些缺乏物业管理的小区，就如同患病的人，出现各种各样的“不适症状”，也成为城市管理的一大难题。

现状

投入高回报低，

老旧小区成市场弃儿

南都记者走访发现，没有物业管理的小区，大部分是上世纪80年代建成，由于年代久远，这些小区基础设施薄弱，楼道灯缺失、停车位较少、消防设施不配套等问题长期悬而未决。而由于物业费定价偏低且收费困难，“大杂院”管理难度大，老旧小区物业管理鲜有物业公司问津。深圳一家物业公司负责人坦言，“由于投入大、产出少甚至赔钱，物业服务企业一般都不愿进驻老旧小区，即便之前接了类似项目，服务合同到期后也都主动退出不愿续约。”

同时，由于老旧住宅区、城中村和“村改居”社区居民，缺乏对物业管理的认识，习惯了由集体包办的管理模式，没有树立“花钱买服务”的观念，导致物业管理收费低，收缴率低。

深圳市住建局房屋安全与物业处调研员刘政也表示，相比于新建商品房，老旧小区与城中村存在设施设备老化、居住人员复杂等问题，管理成本反而更高，而物业管理费低和收缴率低已经成为事实，这就导致很多物业公司不愿意进驻。刘政认为，对于老旧小区和城中村，应当由权威机构对其管理成本进行调研、评估，出台指导价格，运用市场行为，才能吸引物业公司入驻。

零散物业是物业管理缺位的“重灾区”

早在2009年，《深圳市政府工作报告》中提出全力做好十件民生实事，其中之一是年内“实现特区内住宅区物业管理全覆盖，特区外原农村社区物业管理覆盖率达到50%。”同年，深圳还为此出台了《推进物业管理进社区民生实事办理方案》。

当时，深圳市的设想是因地制宜推进物管进社区，充分尊重小区居民意愿，对不同的小区选择适合的物业服务模式。如针对规模太小、收费无法维持物业服务基本运作的住宅区，可在有关部门指导下以“守护岗”的形式进行自我管理，或者挂靠到邻近较大规模的小区，实行“挂靠式”物业管理服务。

7年过去，由于无物业管理导致小区陷入无序状态的现象依然普遍存在。以罗湖区南湖街道为例，据统计，整个南湖辖区共有物业小区220个，目前仍有40个小区没有物业管理，这些小区基本上未成立业委会。

深圳市住建局近期落实“城市治理管理年”的摸底调查结果则显示，深圳有物业公 司 上 报 的 小 区 一 共 有6019个。不过，按照住建部门的统计口径，住宅区人口规模是指达到1000人或户数达到30 0户的居住聚居地，不包括其他零散物业，而这些零散物业恰恰是物业管理缺位的“重灾区”。

比如福田高发小区就只有40户，一直矛盾重重，问题不断。“这个小区是最小的小区，却是矛盾最多的小区。我过来这边3年多，一直是这样的情况，已经成了我们重点维稳对象了。”明月社区工作站邬站长接受南都记者采访时表示，小区物管撤走后，工作站不但协调城管部门，给该小区配置了三个垃圾桶，还三番两次请人帮小区清理垃圾。

在安全管理方面，该工作站申请了一笔经费，用于给该小区安装监控系统。另外，该小区面临的停水停电问题，也是经工作站等出面沟通才保持正常。至于没有物管的现状，邬站长表示，街道和工作站曾推荐多家物业管理公司供业主选择，但最终都撤走了。

此外，深圳市住建局透露，此次统计到的全市城中村一共有1782个，其中有物业管理的有1290个，进行保安保洁等自行管理的有21个，另外有471个城中村没有物业管理服务。

案例

A

物业公司离场，小区几乎陷入“瘫痪”

●典型小区：坂田富豪山庄

●问题：为旧改小区，仅剩12户因赔偿问题没谈拢，一直没搬出。小区物管撤出后，曾出现断水问题。

因物业公司离场，坂田富豪山庄小区几乎陷入“瘫痪”。马安堂社区工作站站长何文景介绍，该小区是一旧改小区，总共有72户，其中有60户早已同意，剩下12户因赔偿问题没谈拢，便一直没搬出，也不签旧改意向书。

据小区一同意旧改的业主透露，该小区原来的物业公司，实际上是由开发商的员工组成，并无相关资质。由于小区老旧，居住环境差，大部分业主已经搬到别处居住，并将房子出租，业委会形同虚设。

8月1日，开发商把物业公司撤掉。停水后，小区的租户怨声四起，“若下个月还无法恢复供水，估计没几个租户愿意继续租下去了”。一位业主介绍，他在富豪山庄的三房两厅租3000元/月，他与大部分业主都希望小区能早日旧改，“不过用水问题还是要解决的，不能威胁人的生存权”。

停水后，坂田街道和马安堂社区工作站一直在寻找办法替居民解决用水问题。直到8月15日，该小区才恢复供水。但是，小区仍然面临物业管理缺位的问题。

B

小区长期无物管

业主人身财产安全受威胁

●典型小区：福田高发小区

●问题：该小区业主曾请过两家物业公司进驻，但由于小区架空层违建、商铺拒缴物业费、物业管理用房被占用等原因，均待不过3个月。

小区没有物管，原因可能有很多。去年3月，福田高发小区的物管因亏损严重等原因撤场后，该小区至今未有新物管进驻。其间，该小区业主曾请过两家物业公司进驻，但由于小区架空层违建、商铺拒缴物业费、物业管理用房被占用等原因，均待不过3个月。

没有物业管理，该小区的安全成了一大问题。业主王女士表示，去年下半年，因小区架空层归属权的问题，业委会和开发商产生了矛盾。那段时间，她和另外几个业委会成员无论是送孩子上学还是出门遛狗，都被跟踪。但因没有发生肢体冲突，小区又没有摄像头，报警后也无法取证。小区业委会另一位成员也表示，他家多次遭遇水管被拆、车窗被砸、水闸被关、孩子被威胁等情况。由于业主屡屡报警，警察又查不出异常，社区工作站不得不派工作专员巡查。

用水用电和卫生问题，也是该小区居民面临的难题。王女士介绍，去年10月份，由于业主近7个月未缴水电费，差点被停水停电。据了解，该小区的水电费一直是隔壁小区的信拓物业代缴，其物管工作人员到信拓物业管理处抄水电表后，挨家挨户上门收费，再转交信拓物业。物管撤走后，业委会承担了代收水电费的任务。“不然，整个小区的用水用电将无法保障。”王女士说。

探索

罗湖试行“自营式管理”

罗湖作为全国物业管理行业的发源地，物业管理领域出现的一系列问题，罗湖区常常要最先面对。南都记者从罗湖区住建局了解到，罗湖是深圳市第一个在老住宅区引进物业管理的，而且最先实现物业服务整体覆盖。

在覆盖过程当中，一些比较老、比较旧、规模比较小的小区，当时采取的是“守护岗”模式，即由所在街道和社区雇请保安、保洁，给小区提供最基本的服务。2006年，罗湖区住建局曾对采取“守护岗”模式的小区进行梳理，当时统计的数据是30多个，2014年增至90多个。

从这几年的情况来看，物业服务企业进驻之后，要按市场规律运作，有些企业觉得不挣钱，有些觉得麻烦，就陆续从这些老旧小区退出。这种情况下怎么办?通过对比国外及港澳台的一些做法，罗湖决定借鉴台湾“自营式管理”的模式，简称“自管”。据介绍，在台湾，社区物管不是由房地产开发公司来负责，也不请物业管理公司，而是由楼房的业主自己打理，社区实行住户公约制度，全体住户都要接受公约的约束。

“自营式管理模式的优势在于，业主花少量钱就能对普通住宅楼房实行统一管理，既遵循市场规律，同时也尊重业主的意愿。”罗湖区住建局相关负责人称。去年6月，罗湖区在全市率先启动物管改革，试行自营式物业管理被写入改革计划和方案。

罗湖的设想是，在2017年12月31日前，对少数因面积小、无法引入正规物业服务企业管理的小区，遵循市场规律，试行自营式物业管理。将辖区92个实行“守护岗”自管模式的小区，逐步由各街道办事处指导社区居委会，组织业主或物业使用人推选楼长，建立自营管理公约制度，自营经费缺口可纳入区物业管理动态扶持机制统筹考量。

5个小区先行试点，目前处于摸索状态

南都记者采访发现，公众对小区“自营式管理”还比较陌生，事实上，它是有据可依的。根据《物权法》第六章第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

需要强调的是，业主自治和业主自管是有区别的。业主自治是由业主通过业主大会制定管理规约、作出重大决定，管理共有财产和共同事务。简言之，只要小区召开业主大会决定小区事务，并选举产生业主委员会依法有效运作，该小区就实现了业主自治;而业主自管是指业主自行直接管理或委托职业经理人管理建筑物及其附属设施，不再委托物业服务企业进行管理。

罗湖正在5个小区开展“自营式管理”试点，分别是南湖街道粤华小区、桂园街道外运大区、东门街道园林小区、清水河街道祥青苑以及翠竹街道翠珠小区。目前，5个试点小区基本上都处于摸索状态。

不久前，南湖街道出台推动无业委会和物业管理小区实行“自治式”管理的改革方案，其目的就是为了实现无物业管理小区“有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理”的基本目标，满足居民基本物业管理需求。

根据方案，南湖街道将按照“综合整治改善硬件，推动成立业委会引入物业管理，或成立自治小组实施自治式管理”的原则，以实施“民生微实事”项目为契机，在对辖区40个无物业管理小区的公共设施、环境进行全面综合整治的基础上，大力推动业委会的成立，以街道牵头，业委会为主体引入物业管理公司规范管理;部分经整治后仍难以成立业委会或引入物业管理公司的，由居委会牵头成立业主自治小组，实行“自治式”管理。目前，这项工作正在推进过程中。

观察

市住建局：

正在研究推进保障性物业管理

老旧小区没有物管，既留下了安全隐患，也影响了居住体验。这个问题怎么解决?对此，深圳市住建局房屋安全与物业处调研员刘政表示，正在研究推进保障性物业管理。此外，部分区正在试行探索“自营式管理”。

补贴结束，老旧小区城中村物管缺位回潮

刘政介绍，2009年发布的《深圳市政府工作报告》设定的目标“年内实现特区内住宅区物业管理全覆盖，特区外原农村社区物业管理覆盖率达到50%”，该目标在当年年底就实现了。此外，根据2009年《推进物业管理进社区民生实事办理方案》的要求，各区政府可在推进物业管理进社区工作中，对接管住宅区的物业服务企业或管理单位给予资金补助。到2011年年底，各区政府在对老旧小区和城中村城市改造更新方面和物业管理补贴的投入高达数十亿元。

刘政坦言，随着补贴政策的结束，少部分物业企业难以为继，老旧小区和城中村的物业管理缺位现在又出现回潮。为制定长效机制，部分区政府已经探索出“以奖代补”的方式，将奖励与物业公司的管理水平直接挂钩，制度设计上更加合理。

完全由政府出钱兜底的路走不长远

刘政认为，完全由政府出钱兜底的路走不长远，推进物业管理还是要通过市场化方式来运作。目前，市住建局在解决物业管理缺位问题上，主要有两方面的思路，一是通过出台租赁合同的示范文本，明确由收取租金的业主承担物业费用，确保租户为主的老旧小区也能获得物业管理服务，这体现了“谁受益，谁买单”的精神。业主是深圳楼市高额租金的受益者，应当为物业服务买单。二是对于那些边缘区域，物业持有人本身收入也不高，这种情况可以参照保障性住房，由政府推出保障性物业管理，政府资助一部分钱，小区的产权人出一部分钱，共同维持基本的物业管理服务。

刘政认为，对于城中村的安全保障，物业管理的作用无疑十分重要。他强调，对于城中村等历史遗留违法建筑，虽然物业持有人在法律上没有获得产权，但是既然他们在收取租金，同样也应当承担物业管理的责任。据市住建局不完全统计，目前深圳市居住在城中村的人口高达940多万人。