花样年收购万达物业100%股权

历时数月，花样年终于完成了今年以来的最大一宗交易。8月1日下午，花样年控股集团有限公司发布联合公告，正式宣布收购万达物业管理有限公司合计100%股权。

这意味着，万达商业旗下万达物业管理有限公司已整体转让给花样年，花样年体系内的开元国际物业将会为万达物业旗下住宅类社区提供物业顾问及管理服务，花样年国际物业将会为万达旗下写字楼等商务社区提供物业顾问及管理服务。

不过，花样年在正式公告中并没有披露交易总价。有消息指，万达的写字楼、住宅以及裙楼底商被打包成交易资产包，所涉物管面积超过6000万平方米，花样年的收购交易总价约20亿。除去万达物业的账面资金和应收账款8亿元，花样年收购万达物业的代价不超过12亿元。

对于上述数据，花样年集团方面没有回应观点地产新媒体的查询。尽管没有透露收购总价及收购资产详情，但花样年将这笔交易称为“中国物业管理行业迄今规模最大的一次合作”。

在彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家等物管公司纷纷登陆资本市场时，围绕着存量房服务市场的规模抢夺战早已展开。

争夺激烈

就规模而言，这项交易的确为花样年稳固物业管理市场地位再添底气。目前花样年体系下已有彩生活、美易家和开元国际三个物业品牌，截至2015年底，彩生活管理面积为3.2亿平方米，美易家为845万平方米。

花样年方面最新表示，花样年已是中国管理面积最大的社区服务运营企业，旗下的彩生活服务集团在中国物业服务百强企业中综合实力排名第7位，收购的万达物业主要承接万达商业地产开发的销售型物业的管理服务，在物业百强中排名第8位。

花样年续称，此次合作意味着由彩生活及开元国际、美易家及花样年国际物业共同组成的花样年多物业品牌战略开始全面发力，在中国高端物业领域的服务能力进一步加强，基于多市场领域和多物业类型的全生命周期布局更加完善。

交易结果已揭盅，但这场收购的谈判过程并不平静。花样年透露，此次万达物业股权转让采用竞标方式，共有四家物业管理企业参与竞标，花样年物业联合体最终经过多轮较量才得以胜出。

此前有市场消息已指，花样年以外的三家竞购者分别为绿城物业、万科物业和中民物业，物管公司对于市场份额的激烈抢夺由此可见一斑。

当前对于物业管理市场的分析多认为，在大行业小公司的背景下，规模扩张依然是物管公司最重要的增长点。

截至2015年，花样年旗下的彩生活管理面积达3.2亿平方米，同比增长56.9%。而2012年彩生活管理面积仅为0.35亿平方米，在4年的时间里其签约管理面积增长近10倍。

同样作为上市公司的中海物业，2015年签约管理面积为8260万平方米，自2012年后4年实现规模增长近1.4倍;7月份才完成上市的绿城服务，2015年的签约管理面积为8280万平方米，在与花样年同场竞购万达物业中也已流露出规模扩张的规划。

曾经被忽视的物管行业，如今已成为不少房企巨头拼抢的前线，但规模之争中，关于其商业模式的讨论却似乎仍未有定论。

模式探险

2014年彩生活在香港的成功上市，打开了资本市场对于物业行业的想象空间。中海物业、中奥到家、绿城服务等公司纷纷登陆港交所，而万科、碧桂园等房企巨头也已流露分拆物业公司上市的意向。

但在众家抢占市场份额与规模优势时，对物管生意的讨论也从未停止。其中，既有如花样年主席潘军一般相信物管将衍生万亿社区服务市场的领头参与者，也有如龙湖地产主席吴亚军般直言不看好物业生意的旁观者。

吴亚军今年5月在股东大会上就曾表示，物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的。

几乎主要依靠管理面积增长推动的商业模式，也引起了外界对物管公司可持续盈利的担忧。有券商研报就指出，由管理面积的扩张为增长核心的阶段，意味着物管企业消化掉新管理项目的能力就决定了物管公司的利润。

如何在大规模的扩张速度中保持消化能力，是摆在所有冲锋在收购一线的物管公司面前的一道课题。

这对于花样年来说，也并不是个容易解决的课题。潘军在近期与媒体的对话中就曾表示，彩生活收购的不少公司属于二流项目，收编后的整合会拉低社区的满意度。最棘手的问题在于彩生活并没有好办法改造它们，只能把服务人员替换掉，进一步规范服务标准动作。

“传统物业收费低廉，管理粗放，每接收一个小区，都要把人和机制换掉，花费一年时间才能有盈利。”这种整合消化收购项目的过程，在潘军眼中也是“阵痛期”。

广发证券研究曾指，彩生活在每年接近翻倍的扩张过程中就发生了财务数据大幅波动的情况。

另一方面，被视为物业公司未来发展核心的社区O2O增值服务模式，如何挖掘出成熟的商业模式同样是个难题。

在营收结构方面，传统的物管业务仍占据当前物管公司的最大比重。2015年，绿城服务的物管业务营收占比为71.64%，中海物业物管业务营收占比为92.94%，而彩生活物管业务营收占比也达到70.84%。

增值服务在上述三家上市公司的收入占比仍属于极小份额，换而言之，“社区O2O增值服务”的卖点，尚未能成为任何一家物管公司的主要利润来源。

潘军关于彩生活的一席话或许也揭示当前物管公司面临的普遍状况：“彩生活现在最大的问题是只做社区关系的商贸化，忙的还是商业模式。”

在潘军看来，只有在社区社会关系、邻里关系上真正找到突破口，做一个真正服务者的物业公司，才可能得到物业红利，而“90%以上物业跟随者都会完蛋”。