商业物业利润空间仍然可期待 而业主商改租意愿低

日前,国务院出台新政,支持发展住房租赁市场。当中有两大亮点:一是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,即“商改租”;二是培育住房租赁企业从事长期租赁经营服务,即“长租公寓”。

市场对商改租改建必要性及动力不足

对此,有机构认为,政策红利赋予了住宅租赁市场茁壮成长的契机,以广州为例,2015年统计公报显示常住人口约1350万人,户籍人口约854万人,而来穗局的公开信息显示来穗人员达到了800多万,其中住房租赁是这部分群体解决居住问题的重要方式。但在这康庄大道上,配套政策及相关细则的引导尤为重要。

广州市房地产中介协会发布的报告指出,就广州而言,经调查,市场对“商改租”的改建必要性及动力不足。对于租赁经营机构以及长租公寓由于没有明晰的定性,因此在公司注册、项目报建、消防验收等方面均缺乏统一标准,导致企业推动项目的时间和资金成本居高,同时不确定性较大。

商改租 租金回报率差值约为1.5%

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出,商改租后土地用途可调整为居住用地,水、电、气价格按照居民标准执行。同时,个人出租住房增值税征收率由5%减按1.5%计算;个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征;对个人出租住房所得减半征收个人所得税。但商改租并非坦途,如何更好往前走仍面临不少挑战。

广州市房地产中介协会行业研究部部长李晓洁认为,首先,就广州租赁市场而言,由于城中村及三旧改造回迁房的大量存在,租房供应并不算紧缺,改建必要性不高。其次,对于商业发展较好的区域,商业物业的需求及利润空间仍较大,业主改建意愿及动力或较低。

再者,商改租后如何定价是影响租客承租意愿的关键。前线经理人表示,目前商用房的租金约为100-120元/平方米/月,以60平方米计算,月租约为6000元,而同等面积的普通住宅月租平均月租约4000元,差值较大。因此,如改建后商用房租金仍然高企,竞争力会较弱,租客或更倾向于选择稍微偏远的租盘。

假设商改租后租金水平与同地段、面积接近的住宅相当,可以发现租金回报率基本在2.5%~3.5%的水平,与商业物业的租金回报率相比差值约为1.5%,但在水电气及税费上能享受优惠,并拥有相对更广阔的承租群体。

长租公寓:亟待定性和统一标准

据了解,目前广州长租公寓的月租普遍高于周边同面积住宅两到三成,主要因为前期造建及后期提供服务、管理的成本高于普通散租。而部分集中在天河北及珠江新城中心商务区的长租公寓,如雅诗阁、辉盛阁、方圆奥克伍德豪景等,其服务水平及房源素质俱佳,以面向高端客户为主,因此租金高企,普遍达到200-400元/平方米/月以上,月租动辄在2万元以上。

广州市房地产中介协会分析认为,长租公寓未来要取得一定发展,仍有不少需攻克的困难。首先,对于传统开发企业,由于房地产是追求高周转的资金密集型行业,3%左右的租金回报率抵不过起码达到6%的融资成本,房企经营租赁住房动力并不充足;

其次,对于新型专攻租赁经营的企业,如you+公寓、魔方公寓等,往往在前期先需要投入高额资金,改造存量商业物业或旧工业厂房,但回报周期却较长,因此对企业的运营能力要求很高;

再者,目前对于租赁经营机构以及长租公寓并没有明晰的定性,因此在公司注册、项目报建、消防验收等方面均缺乏统一标准,导致企业推动项目的时间和资金成本居高,同时不确定性较大。

李晓洁建议,打造长租公寓可考虑与商业房或城中村改造形成合作关系。一方面,商业房与城中村房源量大,能为租赁经营机构提供集中供应;另一方面,租赁经营机构作为统一运营的专家,能减免分散出租的不便与矛盾。同时,无论是改建商用房还是发展长租公寓等,需求紧张的小户型应是主流供应户型。