东莞传统物业公司互联网金融产品 盘活资产直接融资

又到月初，正是业主和租客缴纳物业管理费时，25岁的香港居民叶小姐作为东莞鼎峰尚境的业主，被告知物业费可以不用缴了，只需要把闲置的几万元资金通过第三方平台进行出借投资，在封闭期12个月内，每月分配一次收益，其中一部分直接代为支付物业费，剩余部分不少于3 %的预期年化收益直接返还给业主。

“这样算起来收益还可观，现在银行存款利息那么低，做信托门槛要100万起。我们几万元做点小理财，还是挺划算的。”同为邻居的曾先生算了一笔账，去年央行5次降准降息，一年定期存款利率为1.5%，许多家庭资金都在寻找新的出口。

这次只是鸿泰物业在东莞物业费资产证券化上的一个初步尝试，东莞另一家本土地产集团也成立了投资基金，将旗下大型商场等物业租金进行“资产证券化”管理。房地产企业在金融战场的角力方兴未艾。

效果：如同将优质资产进行证券化处理

“资产证券化”这个专业又高大上的词，怎么跟柴米油盐贴得这么近的“物业费”关联上呢?具体来说，就是物业使用者将闲散资金进行出借，从中获得收益，“躺着”把物业费给交了。

“房地产资产证券化，是房地产开发商从间接融资到直接融资的一种转变，互联网与物业的结合可以实现针对用户的直接融资，集中闲散资金，提高资金的利用效率。”中国人大法学院副院长、法学博士杨东，同时也是国内研究互联网金融的专家，对于“房地产资产证券化”这一事物，杨教授解析：“对于许多中小型的房地产企业，虽然拥有优质的资产但是可能融资困难，那么将优质资产进行证券化处理可以解决这一难题，而物业费的资产证券化可以为房企证券化提供借鉴。”

去年6月7日，万达和快钱推出的众筹产品“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，这让华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企也跃跃欲试。

风控：实行资金第三方存管

实际上，东莞另一家本土地产集团也在去年底开始筹谋这一领域，不仅意在盘活旗下地标级商业地产的租金，还将对预售楼款也进行资产证券化管理，目前仍在推进中，不方便进一步透露。

而鸿泰物业借助“外来和尚”奇子金服推行“0物业费社区金融服务项目”，仅仅在去年秋天启动之后，就覆盖全市11个社区、600余户业主、总资金规模超过4800万。

“我们知道物业服务的资产证券化是个趋势，此前公司在东莞没有推行经验，奇子金服在全国其他地方也有成功经验，可以直接采用。”东莞鸿泰物业介绍，其为鸿发集团旗下子公司，鸿发投资集团有一位董事作为奇子金服股东，因此鸿发和奇子可以一起进行风险把控。

50岁的私营企业老板张女士是金椅小区别墅业主，她表示，刚开始觉得这种模式很陌生，后来算了笔账：“我这383平方米的房子，每年物业费都要1万多元，闲置的钱放着会贬值，还不如这么利用起来。”

那么这些业主的资金将投向何方呢?南都记者联系到奇子金服新闻发言人罗楠，他介绍：“资金将通过具有央行颁发牌照的第三方支付平台，投向经平台审慎筛选的优质债权，包括车贷、房贷等抵质押债权、以及信贷、诉讼贷等小额贷款产生的债权。债权产生的利息用来支付业主的物业费及投资收益。”

互联网金融最怕出现提现困难。业主的资金安全又如何保证呢?罗楠说：“奇子金服是政府引导型基金持股、具有上市公司及国资背景的平台，中科招商在年初为我们提供了A轮融资，对我们的坏账率、风控手段、资产质量等因素审核尤其严格。另外，采用第三方支付平台的资金流转途径，确保了公司可以充分规避自融、设立资金池等嫌疑。”罗楠补充，公司过往有三年多的刚性兑付历史，也即将接入银行资金存管。

东莞鸿泰物业表示，物业与互联网金融的结合也帮助物业公司转型，从单纯“管家”的职能成为各种新型服务的接口。

专家解读

传统物业公司触网 盘活资产直接融资

南都：都说今年是房地产资产证券化站上“风口”的一年，东莞物业费资产证券化的试水，有哪些推进作用?

杨东(中国人大法学院副院长/互联网金融专家)：由于物业费主要是物业管理公司对小区居民提供生活服务的资产，最大的缺点是利用率低，流动性不高。但是通过互联网平台，进行资产证券化可以大大提高资产的流动性，提前获取未来收益，也可以将集中的资金进行其他方面的投资。拓展房地产资产证券化的渠道，也可以盘活资产。这类项目关注并利用存量房地产，在存量房地产上进行资产证券化，通过互联网的平台化，利用大数据的技术优势，可以实现轻资产运营模式。

南都：物业启动互联网金融产品，会存在哪些机遇?如何风控?

杨东：这是互联网金融与传统物业服务业的深度结合，一定程度上实现了互联网金融的场景化和普惠化。“互联网+物业”实现了用互联网改变传统物业公司。这种产品的最大优势在于一方面可以满足用户的刚性需求，另一方面则能够为物业增加盈利平台，集中用户的闲散资金，为开发商提供直接融资的新渠道;这种结合可以保证投资者随时了解资金使用信息，收益的一部分用来帮助用户缴纳物业费，也是资金用到实处的体现。

当然，也必须注意风险，要加强风险意识，控制资金流向，保证该产品的资金真正流向了实体项目，融入产业链、供应链或价值链之中。