越秀·悦汇天地将“卖身”！越秀地产最近动作有点大​

10月21日晚间，越秀地产发表公告称，将出售佛山市南海区越秀地产有限公司（以下简称“南海越秀”）的100%股权及100%债权，南海越秀旗下主要持有南海星汇云锦（开业时间:2019-12）综合体，涵盖购物中心（越秀·悦汇天地）、娱乐设施、写字楼及住宅物业等。

　　越秀地产在公告中表示，此次交易将在广州产权交易所以公开挂牌方式进行，挂牌底价为3.55亿元。截至2019年7月31日，南海越秀还有约9.97亿元债务，该债务债权人为越秀地产占95%股权的中国间接附属公司广州市城市建设开发有限公司；换言之，受让方取得南海越秀的最低现金代价为13.32亿元。

　　即将从越秀地产“全家桶”中出局的南海越秀表现如何？

　　南海星汇云锦综合体近两年“入不敷出”，表现欠佳

　　据赢商网查阅广州产权交易网了解，2018年度南海越秀的营业收入为2.93亿元，净利润为-0.56亿元，经营表现呈现亏损状态，而这一颓势在今年依然未能好转，截至今年9月30日，南海越秀营收1.12亿元，未达去年营收的一半，净利润为-0.47亿元，处在持续亏损当中。

　　作为南海越秀旗下唯一的物业——南海星汇云锦综合体，南海越秀表现欠佳，背后无疑是该综合体物业近两年“入不敷出”的经营状态。

　　南海星汇云锦综合体位于佛山市南海区主干道南海大道东西两侧，是广佛地铁和佛山地铁3号线桂城站双地铁上盖城市综合体，处于佛山成熟商圈桂城商圈的中心地段，总建面30万㎡，其中商业部分——越秀·悦汇天地体量约8万㎡。

　　越秀·悦汇天地：曾被寄予厚望，如今将“卖身”

　　越秀·悦汇天地是越秀地产进军佛山全程操盘的首个大型购物中心，于2016年12月开业，由一、二两区构成，两区隔街相望，分别位于佛山南海大道的东、西两侧，通过地下通道相连，同时，一、二两区分别与桂城地铁站B、D出口相连，一区主要是办公楼配套裙楼商业，二区则为盒子式购物中心。

图片来源：大众点评@飞呀viababy

　　开业初期，越秀·悦汇天地引入了万达IMAX国际影城、美思佰乐精品超市、星巴克、伊丽莎白等14个家主力店，以及多个首次亮相佛山乃至广东地区的全新业态商家。

　　彼时，越秀·悦汇天地被越秀地产寄予厚望，“不仅承载了越秀地产逾30年的综合开发及运营管理经验，还蕴含了越秀在未来商业市场最终实现差异化竞争的定位模式与规划。”越秀地产副总经理梁丹青曾在2016年开业前期时表示。

　　然而，市场比想象中残酷。广佛同城蓝图固然美好，但随着商业玩家的持续涌入，整体市场供求失衡，商圈内竞争相当白热化。与越秀·悦汇天地处于同一商圈的商场，近两年都出现了较大的变动，或易主或更换运营方，如项目北侧的原凯德广场，如今已被万科印力收购，改为佛山印象汇；附近的原金融城广场、原南海悦万城，则相继引入天河城作为运营方，将商场升级为天河城系列。

越秀·悦汇天地开业后同样接受着市场的考验，在2017年5月中旬开业不足一年之际，项目门口的南海大道便启动了佛山地铁3号线桂城站的施工围蔽，使项目地面交通通达性下降，无形提高了驾车客群的到达门槛。入市三年以来，商场不断通过运营手段努力提升人气，围绕“亲子教育+文化艺术”的相关定位，在业态和营销活动上不断强化，去年还引入了7 FRESH华南首店。

　　但商场表现却未达如期，在周边多个购物中心共同“抢客”、地面道路围蔽、交通通达性下降的影响下，商场人气出现了较大的衰减，使商场出租率下降，而商场较多的空铺又进一步导致衰弱人气。

　　而作为主打“亲子”牌的商场，还有一个难题是工作日和周末人气差异明显，大众点评中的消费者评价也印证了这一点。对于目前商场人气一般、空铺较多等情况，项目方表示“正在积极升级和调整场内品牌”以及“场内每周都有丰富活动”。

　　无奈，越秀·悦汇天地跟随着南海星汇云锦，走到了“卖身”时刻，这个曾被视为越秀地产“轨道+商业”标志性物业的项目，即将被剥离出越秀地产的财务报表。

图片来源：大众点评

　　一边卖卖卖，一边买买买的越秀地产

　　“预期潜在出售事项可提升本集团资产周转率和提高现金回流，提升本集团收购或投资其他土地或物业项目的能力。”越秀地产在公告中称。

　　话刚说完，10月22日晚间，越秀地产再次发表公告表示，在2019年10月22日举行的股东大会上，批准公司有关行使权利收购两项新地铁房地产项目51%权益的事项，获得99.99%高票通过。

　　本次股东大会批准收购的两个项目分别为萝岗项目和陈头岗项目：

　　·萝岗项目：毗邻地铁6号线香雪站，宗地面积为28.29万㎡，未来将建为住宅楼宇及教育设施组成的多用途物业综合体，体量约为93.58万㎡，预计将于2023年6月建设竣工；

　　·陈头岗项目：位于地铁22号线陈头岗站东面，属广州南板块，是一个总建面为87.67万㎡的纯住宅项目，预计将于2023年10月建设完成。

　　今年3月，越秀地产引进广州地铁为战略股东，以促进「轨交+房地产」业务战略的实现。在本次收购事项完成后，越秀地产地铁相关项目的建筑面积将增至约320万㎡，占该公司现有土地储备总量约14.9%及一线城市土地储备约36.3%。

　　在这“一卖一买”中，可以看出越秀地产内部的“淘汰机制”正在运行，逐渐剥离表现欠佳的物业，而将主要资源放在更具潜力的项目上。在竞争环境愈加多元的今天，要求房企更加专注和精准判断，而不是对沉没成本“恋恋不舍”。

有趣的是，同样在10月21日，由广州国资产业基金和越秀地产共同成立的孵化基金首个零售商业项目——悦汇城，举行了项目发布会并正式在业内亮相。这个28万㎡的巨无霸商业，是广州第二大单体购物中心，目前已引进了CGV影院华南旗舰店、京东7Fresh华南旗舰店、陶陶居全国首家宴会店、乐漫冰雪王国广州旗舰店、活力无限KTV广州旗舰店、KKv全国旗舰店等主力品牌，将于2020年开业。

　　在“住商并举”发展战略之下，相信商业板块将愈加受到越秀地产的重视。截至2019年6月30日，越秀地产直接持有出租投资物业59万㎡，收租3.37亿元，其中商业面积约占33.49%，约为19.76万㎡。同期，其持股约36.39%的越秀房托基金持有出租行商业物业约97万㎡，上半年实现收入约10亿元。

　　回到本文开头，二十多天后南海越秀将花落谁家？赢商网将作进一步关注。