两个月新增近3万套房源，南京一批投资客坐不住了.....

近期召开的政治局会议上，提及不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“房住不炒”的要求。在这种背景下，使得房子回归居住属性，自住人群不断增加，投资客正在撤离新房市场，这一点在近期南京多个区域开盘现场更为明显。

但掌柜君发现，投资客撤离已经成为一种楼市新现象。在二手房市场上，从去年年底开始，南京多家楼盘陆续交付，很多投资客拿到房就开始出售，甚至亏本卖房。其实，不难看出，楼市下行，投资客开始坐不住了......

一、南京二手房挂牌量超6万套，江宁江北独占超2.9万套

今天，掌柜君查询链家APP发现，目前南京二手房在售房源为64348套，而我爱我家数据显示目前挂牌量为69820套。

但考虑到这6万多套房源中，包括了住宅、商业、车位等不同业态，剔除掉这些之后，链家显示有62469套房源，我爱我家显示有66953套房源。

那么，具体南京二手房房源量有多少？掌柜君咨询了鼓楼中介负责人齐经理，他表示现在房主卖房子，很少会只单独在一家中介挂出，为了尽快成交，会在多家中介挂牌。具体来看，这2家二手房网站的6万多套并不多，考虑到一定的重复性，南京现在二手房挂牌量肯定是超过6万套。

若算上一些并没有在这2家大型中介挂牌的房源，以及链家和我爱我家在部分区域的覆盖率较小，保守估计挂牌量10万套是有的。

同时，据链家数据显示，南京这超6万套二手房房源比较不平均的分布于全市各个区域。其中，江宁江北独占29783套，占比超46%；鼓楼、秦淮分别为8400多、6800多套；其他区域差别不大，主要在3500多-5000多套之间。

与其他区域相比，江宁的1.5万套和江北的1.38万套显得格外“亮眼”，已经成为南京二手房库存最多的区域。一方面由于这2个区域随着城市化进程，大批本地人拥有多套拆迁安置房，在可以上市交易后，多数选择出售，进而去换品质更好的商品房。

另一方面，江宁江北拥有大量可供开发土地，加上国家级新区加持等因素，众多投资客涌入，在拿房之后，往往直接选择出售套现，也就造成可售房源较多。

二、“银四红五”2个月新增2.7万套房源，不少投资客挂出高价试水

就实际二手房市场来看，挂牌量只是一个供参考的数字，更能直接反应市场变化的是新增房源量，因为它可以体现房主对市场的一个预期。

就链家显示的南京二手房供需走势来看，自去年8月开始，南京二手房每月挂牌量从未超过1万套，最多是3月的9034套，带看量也在今年2月达到最低39196次。主要还是由于市场整体下行，业主心态出现波动，不着急卖房的话多数会选择等等。

而值得关注的是，南京新增房源量在今年4、5月达到最高值，分别为13521套和13585套，加起来超2.7万套。等于说，南京二手房超6万套的挂牌量中，近4成是在“银四红五”增加的。

对此，江宁链家工作人员表示：一般来说，金三银四是楼市的传统旺季，无论是买房人还是房主，心里预期都会高很多。而今年3月新增挂牌量虽然只有9000多套，已经是自去年8月以来的最高值，到了4、5月份是峰值，都在1.3万套以上。

主要还是因为去年年底南京多家新房陆续交付，特别是江宁和江北两个板块，市场上存在大量次新房。而一般拿房3个月之后才可以办证，很多投资客在办证之后开始集中出售，时间点正好是在4月左右。

该工作人员也表示，不少投资客并不是真的着急卖房，都是先挂高价试水，拉高小区均价，等真正想卖房时再改价格。比如位于江宁某小区，均价不到2.2万/㎡，却有部分均价在2.8万/㎡以上。

其次是由于二手房市场上有不少因学区、工作等因素，想改善或换房的，都在卖房换房，也使得挂牌量和新增房源有所增加。

三、大批次新房集中交付，但房价涨幅并不明显，投资客开始抛售

就目前南京楼市来看，执行严格的限售政策，具体就是以2017年5月13日为界，在此之前完成备案的房源不受影响，若在此之后备案的是要在取得房产证之日起3年后，才可再次上市交易。

但据不完全统计，2018年年底南京全市共有60多家新房陆续交付，这些楼盘主要是在2016-2017年购买的，根据开发周期，几乎都是在2018年底交付。但由于这几年，南京房价已经上涨不少，这些次新房交付之后，涨价并不多。

掌柜君也简单统计了部分去年底交付的楼盘，包括目前的二手房挂牌套数、房价上涨情况，具体情况如下图：

可以直接看出，河西的房价以51%和43%的涨幅傲视全市，主要还是由于河西之前新房严格限价3.5万/㎡，二手房的高价，形成了巨大的倒挂空间。而如复地宴南都和万科翡翠公园都是位于南京热门板块的优质楼盘，目前涨幅都在30%以上。最没想到的是，位于远郊禄口的新城保利天地，房价涨幅超25%，主要还是由于其之前单价低，所以一旦升值，幅度会相对较大。

但若是看目前二手房挂牌套数，中南世纪雅苑、新城保利天地遥遥领先，说明这2个小区投资客占比较高，在拿房办证之后，都开始出售。而像保利西江月、复地宴南都等楼盘，前期均价较低，投资客较多，在收官之际价格已经涨上来，更多为自住人群。

四、投资客为何集中抛房？这些房源上市之后，对整个市场有何影响？

其实，仔细来看，这些楼盘的涨幅都不是很明显。在南京资深地产评论员尹霄飞看来：对于投资客来说，整个楼市处于深度调控区，加上坚持“房住不炒”的政策，居住属性越来越强。

而在拿房之后，他们看见房价涨幅不明显，加上对未来预期下降，很多人选择挂出试价，合适就会出售，以保证现金流。其实有很多投资客是不得不出售，因为买房初期就是想短线投资，若长期持有需要大量的资金，未来楼市如何还不明朗。

（链家上多个刚交付次新房小区）

加上现在新房市场相对火热，河西和江北核心区等区域也有新房陆续上市，这些板块新房投资更为稳定，所以也有不少投资客买房转而去投资这些核心板块，以获得更为长期稳定的收益。

而大量的次新房上市之后，最直接的是增加南京二手房库存，但对于众多买房人来说，可以选择性更多。相比新房需要等待交付时间，次新房也没有被居住过，对很多只考虑新房的买房人来说，吸引力更大。

但需要注意的是，不同买房人的实际需求不同，对一二手房的认可度也不同。在实际购房中，最好根据自己的喜好与需求，购买自己心仪的房源。