一周楼评：8月 石家庄土拍市场都有哪些看点？

人们常说，事情越大，新闻的文字越少。上一周，全国楼市被一句话再次定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这句话里，重点强调了不将房地产作为短期刺激经济的手段。可以说回应了近期一段时间来市场出现的各种声音。

实际上，楼市进入下半年，许多城市出现的试探与摸索，都为了考量在经济出现调整的时期，是否还会将房地产作为以往刺激经济的“尿壶”继续使用。那么，结果来了，中央很明确：不会！

而一旦调子定下，不管是城市发展还是房地产市场，都会面临对新市场逻辑的研究与应对。未来，到底会怎样呢？不说太多，还是留给时间证明吧！

上一周，在石家庄到底发生了啥？看老杨与100.9《家有好房》主持人伟杰的连线直播间吧！

1、土地市场

新闻背景：

7月29日，石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及6宗地块。具体来看，本次挂牌地块编号为[2019]038-043，总面积为88330.38平方米（约合132.4亩），起始总价为149600万元（14.96亿元）。6宗地挂牌时间为2019年8月19日9时至2019年8月30日15时。

7月29日，鹿泉区再次迎来一场土地出让活动。本次出让活动涉及2宗块，土地编号为2019-06号与2019-11号。最终，2019-06号由石家庄富道物流有限公司以1474.8042万元竞得，2019-11号由河北朴晟房地产开发有限公司以1329万元竞得，两宗地出让总价为2803.8042万元。

7月30日，石家庄市鹿泉区自然资源和规划局发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及3宗地块。土地编号为2019-15、2019-16以及2019-17号，共计68.59亩，具体来看： 这三宗地块均位于上庄镇上庄村，一宗零售商业用地，两宗城镇住宅用地。

7月29日，沉寂了20余天的主城区土地市场终于迎来大动作！石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及6宗地块。编号为[2019]038-043，总面积为88330.38平方米（约合132.4亩），起始总价为149600万元（14.96亿元），将于8月30日进行公开出让。

其中，[2019]039-043号地块均设有最高限价！

当宗地价格达到设定的最高限价时, 仍然有两家或两家以上竞买人表示愿意继续出价时：

[2019]039号地块改为竞争自持 商业建筑面积方式 确定竞得人；

[2019]040、041号地块改为竞争自持 住宅建筑面积方式 确定竞得人；

[2019]042、043号地块改为竞争自持 商业建筑面积比例方式 确定竞得人。

鹿泉区土地市场逐渐活跃，未来8月份土拍将有哪些看点？

老杨观点：

刚刚过去的7月份，对于土地市场来说，应该是波澜不惊的，住宅出让仅有两块成功出让，而商务金融就有三块，鹿泉有四块土地出让。可以说，上个月的主角基本属于鹿泉。

进入8月份，我们看到，土地市场再次迎来竞拍的热潮。据统计，8月共有7个批次18宗地入市，其中，主城区6宗、高新区1宗、鹿泉区5宗、栾城区3宗、藁城区3宗。总面积371641.5平方米(约合557.462亩)起始总价达255501万元（约25.55亿）。

而8月30日将竞拍的6宗地块中，预计会有较为激烈的竞争。尤其[2019]039-043号地块均设有最高限价！

这6宗地块中，均属于主城区地块，其中[2019]042号地块，属于中央商务区的周边地块，[2019]043号地块，是中央商务区内的地块，两宗地块均是商务用地，值得期待。

另外，我们看到，在8月30日，鹿泉区还将有3宗地块出让，均属于上庄镇的上庄村，其中两宗城镇住宅用地和1宗零售商业用地，也是值得期待的。

另外，还有一宗可以观察市场的是：8月16日将挂牌的〔2019〕037号地块，据了解，这宗地块属于教育用地，曾于7月26日公开出让，但因故停牌，如今再度挂牌出让，推测流拍的可能性很大。不过，不管是否流拍，我们看到，这宗地块的面积达58481.308平米，换算成亩数大概是88亩左右。意味着高新区的教育配套正在逐步完善。

2、中央定调未来市场走向

新闻背景：

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。今年4月19日和7月30日两次重申“房主不炒”，此次中央政治局会议的定调说明了什么？在经济下行压力大的时候，房地产政策是趋紧还是松动呢？未来市场房企们可能会有哪些应对措施？

老杨观点：

很明显，中国房地产市场已经进入新的发展轨迹和市场逻辑，房住不炒的基本原则将贯穿未来市场多年。以稳为主的发展趋势也将成为唯一的发展趋势。而反映在市场上，房子作为普通商品的属性将得到越来越大的贯彻。

在此次中央政治局会议上强调的：不将房地产作为短期刺激经济的手段。已经决定了整个市场的政策一定以稳为主的，政策调控也是围绕这一目标做调整的，比如许多二三线城市的土地市场上半年出现了趋热的态势，下半年马上就开始约谈信托机构的新闻。因此，政策是动态的，但稳定是主线。

如此以稳为主的市场环境下，没有政策红利，唯有一方面借用城市迅速发展的红利去布局市场，另一方面，就只能通过产品品质去打动越来越理性的购房者。

上一周，老杨在我的一篇《谁将成为下半年楼市的“新韭菜”》中这样认为：功能强大、套价低的小三室，正在成为刚改客群最受青睐的户型。而从近期出现的多个项目产品分析，这类产品正在成为市场的主力，其客群主要瞄准了亟需换房的刚改客群。

那么，对于房企来说，如何做出性价比更高、更具品质的产品，是未来很长时间的主要目标。

3、中央商务区建设迎重大突破

新闻背景：

7月30日，石家庄中央商务区北区金融商务楼奠基仪式在施工现场隆重举行，此次开工建设的是石家庄中央商务区北区首栋金融商务楼，占地面积约9亩，建筑面积约4.8万㎡。

据了解，石家庄中央商务区，是继北京中央商务区、天津中央商务区之后，京津冀世界级城市群中心城市的又一个中央商务区，是全市倾力打造的“城市客厅”，是市委、市政府重点建设的“一号工程”。

石家庄中央商务区北区金融商务楼奠基仪式的举行，掀开了石家庄中央商务区的建设新篇章，标志石家庄中央商务区的建设驶入快车道。

老杨观点：

我们再看一下中央商务区的具体数据：石家庄中央商务区地处省会城市一环核心，总占地面积2.6平方公里，分为核心区、拓展区和风貌提升区。

而率先启动的核心区，占地面积1.08平方公里，总建筑总面积逾220万平方米，主要分为商务金融北区、历史文化区、精品会展区、商务金融南区四大区域。

此次开始建设的金融商务楼，就是位于核心区的商务金融北区。

这次从土地出让到动工奠基，还不到一个月的时间，2019年7月3日，【2019】034号地块成功出让，标志着中央商务区商务楼宇建设工作正式拉开序幕，石家庄中央商务区建设正在加速推进中。可以说，作为一号工程，中央商务区的建设速度很快。

另外，其实，严格来说，中央商务区并非完全意义上的商业地产或者房地产模式，更应该算是一种全新的商务金融经济业态，属于以商务金融为主体的经济产业。

而从官方对此的定位也可以看出这一点：引领河北省产业转型、提升和完善石家庄市作为京津冀世界级城市群的区域中心城市职能，通过调整、深化、完善城市整体布局结构与形态，将规划区域建设成为我省现代化产业经济的活力核心区，华北地区示范性金融商务服务业的集聚地，综合展现城市记忆与现代产业交融的省会城市特色，引领石家庄市“4+4”产业发展，提升石家庄省会城市形象。

因此，中央商务区的影响，不止是对房地产市场的提升与加持，更是对这座城市与经济的转型与提升。