残酷真相：南京多家楼盘涨价上市，一二手房倒挂正在缩小

精装均价30195元/㎡，看到这个价格你会想到南京哪个区域的房价？江北核心区or江宁上秦淮or城北燕子矶？都不是！这是麒麟熙悦刚领132套房源的均价，让人难以想象麒麟房价都破3万/㎡了。

这个价格比前期28900元/㎡的均价，上涨了1295元/㎡，这也是近期涨幅比较多的楼盘。除此之外，南京也有多家楼盘释放要涨价开盘的消息，随之而来的是，多个区域一二手房价格倒挂正在缩小，闭着眼睛买房的时代已经过去......

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麒麟热盘涨价1295元/㎡加推

南京多家楼盘释放涨价上市消息

近日，位于麒麟的熙悦在售楼处摆放涨价通知：“今天多考虑1天 明天少个卫生间 下批次房源价格均价30195元/㎡”。

这一“涨价通知”引起众多买房人关注，大家都在怀疑能否涨价成功，就在昨天（7月29日），该项目新领132套房源销许，精装均价30195元/㎡，相比前期8号楼均价28900元/㎡，上涨1295元/㎡，可以说是成功涨价。

另外，位于江宁青龙山国际生态新城的中南上悦城，现售楼处也摆放涨价消息，内容与熙悦差不多，即下批次房源价格均价26278元/㎡。目前整个区域精装限价25600元/㎡，要真以均价26278元/㎡上市，等于突破区域限价678元/㎡，一切都是未知，具体还是以实际销许价格为准。

同样，位于江浦雨山路的中交锦蘭荟也传出最新消息，项目预计近期开盘，价格方面，有消息称均价21000元/㎡，相比前期19800元/㎡的均价，价格上涨1200元/㎡左右，最终以什么价格开盘，也是值得期待。

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闭着眼睛买房的时代结束

多个板块一二手房倒挂逐渐缩小

面对南京多个区域楼盘传出涨价的消息，若真的涨价成功，对自住买房人而言，自己购房成本又要增加；对投资客来说，一二手房倒挂正在缩小，买到就赚到的时代逐渐结束，出手更要谨慎。

时间追溯到2016年4月，当时南京楼市调控出台限价令，在业内南京多个区域都有房价红线，如河西中4.5万/㎡、河西南3.5万/㎡、百家湖九龙湖江北等3万/㎡......在此之后，随着二手房房价的不断上涨，多个区域出现新房二手房巨大的价格倒挂，也产生了一定的获利空间。

而很多老盘在此背景下，与周边二手房存在一定倒挂，自然摇身变成了限价福利盘，也就难免吸引千人排队报名买房。

如江宁武夷名仕园、金轮津桥华府、世茂梦享家，江北中交锦蘭荟、亚泰山语湖等限价福利盘，最高超万人报名，中签率最低仅0.5%左右。因存在巨大的获利空间，这些楼盘被戏称为闭着眼睛都能买。

（2018年底，江北亚泰山语湖收官开盘现场）

当然，现在南京不少楼盘纷纷突破限价、涨价上市，一二手房价格倒挂逐渐缩小，闭着眼睛买房的时代已经结束。下面，掌柜君就举目前南京三个板块的例子来说明：

1、江宁上秦淮板块，涨价后房价倒挂缩小1200元/㎡左右

作为现在江宁少数有供应的板块，区域的银城旭辉云臺天境和五矿澜悦栖原上半年推出小高层房源，精装均价都超过3万/㎡，最高达到30240元/㎡。而银城旭辉云台天境在2018年9月首开精装均价28900元/㎡，截至目前上涨1200元/㎡。再来看看周边二手房，区域仅翠屏诚园和帝景天誉两家二手房小区，链家数据显示翠屏诚园均价31542元/㎡，帝景天誉为别墅房源，不做对比。也就是说，目前区域一二手房倒挂已经从2200元/㎡左右，缩小到目前的1000元/㎡左右。

2、城南板桥板块，涨价后房价高出1000元-4000元/㎡

再来看看板桥，蓝光公园一号收官精装均价在2.15万-2.35万/㎡，和昌湾景毛坯均价18000元/㎡，与周边二手房2.3万-2.5万/㎡存在一定倒挂。但自去年石林云城上市之后，2.5万/㎡的精装均价，几乎与周边二手房价格持平。项目目前在售小高层和洋房房源，精装均价在2.6万-2.9万/㎡，对比周边2.4万-2.5万/㎡的价格，高出2000-4000元/㎡，与自身小区二手房2.7万/㎡的均价，也高出不少，倒挂现象几乎消失。

3、仙林湖板块，涨价后倒挂缩小房价几乎持平

提起仙林湖板块，自万达茂毛坯均价2.3万/㎡收官之后，区域再无新盘上市，之前区域限价3万/㎡，直到融信世纪东方的开盘，精装均价在3.3万/㎡左右，部分房源最高单价为3.48万/㎡。而区域二手房均价在3.3万-3.4万/㎡左右，最高的高科荣境3.66万/㎡，融信世纪东方上市之后，区域一二手房价格倒挂从7000多元/㎡，缩小到现在几乎持平。

当然，南京因为新房涨价上市，使得区域一二手房价格倒挂缩小的区域不止以上几个，如熟知的河西南、江北高新、燕子矶等板块都是，在此就不一一列举。

与此同时，一二手房价格倒挂的缩小，甚至消失，买到就赚到以及闭着眼睛买房时代已经结束，更多的是自住和改善群体大幅增加，而投资客群正在撤场。这对于一个区域的发展是相对有利的，自住人群增加带来的对生活配套的需求，会大大促进板块的长久持续发展。

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市场供应加大 买到概率增加

二手房房主心态转变 报价更加理性

其实不难发现，南京出现一二手房价格倒挂的原因主要是由于新房限价造成的。在南京房地产学会会长吴翔华看来，一二手房价格倒挂只是属于区域现象，并不是普遍现象，就南京而言，主要是河西和江北两个区域，主要还是与严格的限价政策有关。

而鼓楼区中介负责人齐经理却表示：一二手房倒挂除了限价之外，很大程度上是因为新房、二手房供需不平衡造成的。拿南京目前最火的河西来看，上市楼盘及套数很少，次次都是千人报名，甚至万人报名，而客户需求量很大，也就使得很多人买不到新房，转身去高价购买二手房，也就出现巨大的价格倒挂。

面对这种倒挂情况，南京多个小区业主因个别房源高价成交，开始盲目自信的组团涨价，但最终经过市场和时间的考验之后，这些涨价多以失败告终。

与河西相同的江北核心区之前也是这种情况，多个小区业主组团涨。但近期核心区多盘同时推出大量房源，虽然中签率较低，但供应量的大幅增加使得买房人买到概率大大增加，区域的二手房市场也受到强大冲击，很多房主心态也开始转变，报价更加理性。

（7月29日江北核心区江与城开盘现场）

对此，鼓楼区中介负责人齐经理告诉掌柜君，就目前来看，南京很多热门板块二手房价格已经有所回落，房主的报价也更为理性。而市面上我们看见的倒挂有很多只是纸面上的数字，实际倒挂并没有那么夸张。个别房源的高价成交是具有特殊性，并没有普遍性，具体还是要看整个小区的成交均价。

而在接下来的南京楼市，二手房市场会平稳运行，虚高房源会逐步稳定，部分地段、学区、配套等条件不足的板块，房价议价空间会加大。但新房市场若供应量不断加大，对整个二手房冲击会更为明显，一二手房倒挂会逐渐缩小，甚至消失，反之亦然。