上半年上海二手房成交量创近3年新高 动迁房成交活跃

       上海二手房市场自2017年开始一直处于低位盘整状态，2019年初开始回暖，上半年二手住宅成交量超过12万套，成交量创近3年来新高，同比涨幅达51%。其中外交环是成交主力，动迁房成交尤其活跃。

　　据上海链家市场研究部监控数据显示，上半年上海二手房共成交12.2万套，同比增长51%，二手房销量增长更为显著，说明市场上仍以刚需为主。二手房销售均价38480元/平，同比下降5%。

       从历史半年度数据来看，2019年上半年，上海二手住宅共成交12万余套，比2018年同期增长51%，创下近三年来的成交量新高，位于08年以来的历史成交均值之上。对比历史数据，二手房市场相对新房市场周期性更明显，2008、2010-2012、2017-2018年成交量相对较低，2009、2013、2016、2019年成交量较高。按半年度成交量来看，预计2019年全年二手房市场好于2018年。

　　具体来看，今年上半年上海二手住宅成交量在1月小幅反弹，但还未站上强弱分水岭。3 月成交量创下了2016年10月以来的新高，成交量强反弹，随后4、5、6月成交量持续回落，仍站在强弱分水岭之上。

　　分环线来看，今年上半年，外郊环间成交量最高，占比37%。占比较低的为内环以内和外郊环间，分别为12%和13%，主要受到价格因素和地理因素的影响。二手房市场由于是存量市场，不受新增供应的区域限制，相对来说分布会更均匀一些。

       从同比增速来看，内环以内是唯一涨幅低于全市平均的区域(全市平均为51%)，这也验证了购买力没有变得更强。在区域选择不受到限制的情况下，成交增长较高的区域集中在中外环间和郊环以外。

　　分区域来看，成交套数排名靠前的区域分别为浦东、宝山、闵行等，其中，宝山的成交量同比增速相对更高。均价同比上涨区域仅有嘉定和崇明，青浦同比持平。

分板块来看，成交比较活跃的板块为浦江、三林、南桥新城、周康、浦东世博等。TOP10板块中，周康、彭浦和顾村属于今年成交量上升比较快的板块。

       上半年成交量最高的小区是泗泾的新凯家园，成交均价28877元/平方米，共成交646套。总的来看，成交量较高的小区主要集中在外郊环间和郊环以外，且TOP10小区中，除了三林世博家园，其余小区均为动迁房，这也解释了为什么前面提到郊环以外是成交增长较高的区域，虽然地理位置较远，但由于动迁房集中，价格有优势，特别受到价格敏感度更高的刚需人群欢迎。

       上半年上海二手房均价38480元/平

　　上半年上海二手房销售均价38480元/平，同比下降5%。其中价格最高的是内环以内，均价为65428元/平方米，套均总价500万元。内中环间均价接近5万元/平方米，中外环间均价4万出头，而成交量最多的外交环间均价接近3万元/平方米，郊环以外二手房成交均价不到2万元/平方米，是资金不充裕的刚需置业者首选之地。

　　其实价格方面，各环线跌幅较为接近，仅1个百分点的差异。因为套均面积有所下降，套均价格跌幅更显著，同时二手房作为刚需，购房者对价格敏感度更高，小户型意味着支付的总价更低。

       下半年市场预测：

　　上海中原市场分析师卢文曦认为：7、8月份是传统淡季，成交量或跌破2万套/月，但是这个量也要比去年高，因此有一定“保底量”背景下，价格也不太可能出现大幅下挫。9、10月份随着大量新房投向市场，分流客户，因此成交高度或难超过3、4月份。下半年价格继续维持稳定。

　　上海链家资深分析师杨雨蕾：从今年上半年二手房市场成交情况来看，成交量经历小阳春后已经见顶回落，累计成交同比增速呈下行趋势，在没有大的政策变动的情况下，预计下半年很难再现年初的成交活跃度。二手房均价同比目前依然在负增长区间，降幅上有收窄的迹象，但整体上价格非常稳定，全年大概率也会保持这样的趋势。