一周楼评：棉五小区拆迁真的要黄吗？事实是这样的！

上一周的石家庄楼市，一方面显示在棚户区改造中，因为新的政策发生变化，导致如棉五小区等棚户区改造项目出现了征收决定撤销的情况。

另一方面，鹿泉区迎来了土地市场的新变化，但下半年究竟会不会重返2018年的土地成交辉煌，还有待于持续观察。

而在公布的2019年第一批做地计划中，媒体深挖出了不少的内部爆料，如东胜将进军南栗村进行城中村开发的消息，让本土房企迎来了一轮新的拿地高潮，加上之前润江分别两次与本土其它房企组成联合体拿地，显示，本土房企正在进行全新的改造与完善，大有与一线房企平分天下的态势。

那么，上一周，这些变化，都是如何发生的？今天，房掌柜继续在《家有好房》栏目，与主持人伟杰，共同探讨上一周的楼市。

      1、棉五小区房屋征收决定的撤销

      新闻背景：

      7月10日，从长安区政府网站获悉，官方发布了《关于撤销棉五小区项目国有土地上房屋 征收决定的公告》。公告提到，根据住建部《城市居住区规划设计标准》和市政府《关于加强主城区棚户区征收改造工作的意见》(石政规〔2019〕4号)有关规定，因规划条件调整，长安区人民政府决定撤销于2018年11月30日下达的棉五小区项目国有土地上房屋征收决定。棉五小区未来还会被改造吗？

      房掌柜观点：

      这件事，确实是上一周比较罕见的新闻，毕竟，之前征收公告一旦发出，很少有撤销的情况。

      首先，我们先看一下，这次撤销的棉五小区征收决定的具体情况：

      11月6日石家庄棉五小区进行了规划方案公示，具体范围为东至建设大街，西至长征街，南至和平路，北至光华路（不含金角湾和新兴大厦）。根据新规划，该地块将分成三部分，分别为居住用地部分，商业用地部分和教育用地部分。

      规划显示，居住用地部分为4个区域，容积率≤3.5，绿地率≥30%，建筑密度≤35%，共将建设4100套住宅，涉及居民12300人。

      据了解，本次撤销棉五小区的征收决定是因为石家庄近期出台的棚户区改造新政。

      6月7日，石家庄市人民政府官方网站发布了《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》正式公布。意见中有一条非常重要，这也是导致此次棉五撤销征收公告的原因，即：

      以下两种情形，经市住建部门认定同意后，原确定的容积率和计容方式、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效；并按照原规范审定规划方案，不再按照新《城市居住区规划设计标准》校核。

      1、已取得拆迁许可证并签订拆迁补偿安置协议的。

      2、本意见印发时，已经下达征收决定且签订征收补偿协议不少于50%的（不包含2018年11月底下达征收决定的20个项目）。

      从文件中，我们看到，棉五小区正好属于2018年11月底下达征收决定的20个项目之一。需要执行新的《居住区规划设计标准》要求。

      那么，这个新要求是什么呢？

      居住容积率不大于2.9。原确定居住容积率超过2.9的，一律调整为2.9，高标准保障城市建设品质和居住街坊的宜居环境。改造范围用地规模小于1公顷的，征收后由市政府进行统筹使用，改造范围内不再安排建设回迁住宅。

      所以，棉五小区不但不会停止改造，还会在原有基础上，变得更加宜居和舒适。

2、本土房企大鳄杀回主城区!吞下这个城中村改造后能否“逆袭”?

      新闻背景：

      前几日，一份裕华区城中村改造计划表，其中提到，2019年启动改造的城中村为二十里铺和贾村，2020年启动的为南王、三教堂、方村、宋村、南位以及南栗。此前刚刚发布的石家庄2019年第一批做地计划中，裕华区涉及贾村、南栗村、南焦村三个城中村。在两份信息中，均提到了南栗村。近日南栗村的开发主体已经明确，东胜集团。

      在东胜集团的官方网站，可以看到《东胜集团与裕华区南栗村签订城改项目合作协议》一文。 该篇新闻明确写道，“东胜战略布局再添新子：经过前期的认真筹备与企业实力的保障，集团已顺利与石家庄市裕华区土地城建开发中心签订了南栗社区居委会城中村改造做地项目合作协议。” 据悉，目前该项目已经进入沟通安置补偿方案阶段。城中村改造，老百姓期待又担心，对于本土房企东胜集团来说 无论是南翟营改造紫晶悦城，还是大、小谈村改造东胜紫御府，客观来讲，入住多年以后，这两个项目的口碑还是不错的。 未来南栗村的改造是否会顺利进行？

      房掌柜观点：

      首先纠正一点，东胜集团从来没有离开过主城区。据我们了解，东胜集团开发的东胜紫晶悦城部分地块近期将五证齐全，届时包括公寓、住宅以及商业等产品均将隆重面市。

      另外，东胜集团目前除了东胜紫晶悦城外，还在邢台和张家口均有项目布局。同时，东胜集团还拥有社区住宅、城市商业、养生养老、生态农业、旅游度假、金融资本等6大产业板块，这意味着，这家以房地产开发起家的公司，正在走向集团化运营与全国布局。

      此次布局南栗村，预计将对整个裕华区的城市发展和美好人居产生很大的利好作用。

      再看南栗村目前的情况：据了解，6月份，东胜集团已与石家庄市裕华区土地城建开发中心签订了南栗社区居委会城中村改造做地项目合作协议。目前，该项目已进入沟通安置补偿方案阶段。

      而在日前公布的石家庄2019年第一批做地计划中，就有南栗村的名字，而且其用地的实际规模很大，达到了1047亩。一旦做地计划完成，进入开发阶段，这里又将成为新的市场热点区域。

      据东胜集团内部人士介绍，未来，南栗村也将成为东胜集团继续集结企业智慧、积极创新发展的“新领地”，将成为东胜4.0智慧产品落地开花的“实践地”，是为人们构建美好生活的“理想地”，并最终通过砥砺奋进的努力精神，实现“以诚挚与实力促进城市更新”的企业发展目标。

      3、鹿泉区土地市场复苏？

      新闻背景：

      鹿泉区自然资源和规划局发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及2宗地块。本次挂牌地块编号为2019-12、2019-13，共计19.68亩。本次挂牌时间为2019年7月30日9：00至2019年8月12日15：00，挂牌地点为石家庄市鹿泉区公共资源交易中心。 这是继6月最后一周鹿泉区连续发布两则土地挂牌公告之后，再次有新的地块挂牌。尽管入市地块数量不多，但从土地挂牌的频率上看，鹿泉区已经从上半年的“冰冻期”逐渐开始解冻。鹿泉区土地市场将迎来复苏吗？

      房掌柜观点：

      通过资料，我们看到，这次挂牌的地块，均位于上庄镇南庄村，一宗地块为零售商业用地，一宗地块为旅馆用地。这和其他区域挂牌地块的性质不太一样。都是着眼于城市的基本配套建设，如商业、旅馆、教育用地等，显示鹿泉区在城市配套建设方面的力度还在持续加强。

      实际上，去年的土拍，鹿泉出让土地64宗1829.7亩，高居各区榜首，而且，商服用地、工矿仓储用地和其它用地，占据了主导地位。反而住宅用地相比其他区域较少。正好与今年的挂牌情况比较相似。

      再看2019年鹿泉区的土地供应计划，2019年度本区国有建设用地供应总量334.2438公顷，其中，住宅用地68.1001公顷，商服用地86.9585公顷，工矿仓储用地88.5249公顷，其它用地90.6603公顷。数据显示，住宅仅占总量的20%。和去年的供应计划持平。

      其实，这一数据的显示，也符合鹿泉区对土地供应计划的基本原则：城乡统筹原则。即：加强城乡规划管理，改善人居环境，进一步优化城乡空间布局，拓展城乡发展空间，加快基础设施、公共服务设施向农村覆盖，促进城乡集约发展，为城乡建设提供可预见的发展方向，切实满足城乡保障性住房、社会事业等民生工程用地需要，形成、定位清晰、衔接协调的高标准计划体系，保障社会和谐发展。

      另外，单纯从2018年和2019年的土地供应计划数据，可以看出，2019年，土地供应面积确实有所上涨，相较2018年的311.7012公顷（4675.52亩）以内，2019年的数据是334.2438公顷（5013.66亩）以内，同比上涨了338.14亩。

      但实际成交会怎样，会不会比去年要高呢？这个目前还未看出，但上半年的土地成交量较少，为：鹿泉区土地成交共10宗，成交面积为554.76亩，同比2018年上半年鹿泉区共计成交40宗地块，土地成交面积达1323亩，今年上半年鹿泉区的土地市场确实比较冷淡。需要看下半年的市场表现了！