上周上海新房供应爆表 却有多个项目未摇号就开盘？

上周上海楼市新增供应量爆表，10个项目开盘，总供应面积则达到31万平方米，环比大增330.8%。远郊区域项目正常跑量的同时，融创外滩壹号院、上海星河湾、瑞虹新城等中高端项目也在积极入市。不过上周开盘项目中公元2040、英庭名墅三期和上海星河湾3个项目未进行摇号开盘，是违规操作?

　　其实在2017年5月，楼市政策趋紧，价格严控的背景下，上海市住建委为了规范销售市场，要求楼盘开盘必须进行公证摇号，上海也成为首个提出公证摇号开盘的城市。不过在上海公证摇号开盘执行了很长一段时间后，到2018年8月左右上海摇号开盘规则有了小变动，也就是如果认筹人数小于可售房源数，报区房管局及东方公证处同意后，可不实施公证摇号排序。

　　不摇号需满足两个主要条件：

　　1. 实际认筹人数大大小于房源数，需小于一定比例(比例未透露)

　　2. 需要向当地房管局和东方公证处提出申请并得到审批同意

　　据了解，公元2040此次开盘推出175套房源，认筹客户有10组大筹和30+组小筹，开盘当日去化10套左右。

　　英庭名墅开盘推出公寓、别墅共138套，共用大筹客户20+组，小筹客户40+组，最终成功认购约55套。

　　上海星河湾开盘推出共56套房源，均价7.6W，仅有14组有效大筹，32组小筹客户，最终成交29套，去化率超5成。

　　除此之外，还有浦发罗兰翡丽、浦发檀府两个项目认筹比不足20%。

　　当然上周也有开盘去化成绩亮眼的项目。其中因学区而热销的皇都花园在上周推出三期产品，本次开盘的是1号楼和3号楼，约145-158-200㎡的大平层户型共计195套，认筹客户数达208组，认筹比106.7%。据了解该项目对口的是闵行区第一梯队的公办小学——明强小学，另外家门口还有民办老大——七宝外国语小学。

　　同时，万科天空之城星之屿共394组有效认筹参加摇号开盘，其开盘房源套数为304套，认筹率约130%，开盘当天仅剩18套未售出，剩余房源基本都是1楼。

　　另外，上周融创外滩壹号院开盘，取证房源126套，共112组认筹，认筹率比去年更高，达88%，当日共计成交约90+套。

　　成交下滑 各区缩水明显

　　上周供应情况可喜，而成交方面仍呈现持续下滑趋势，上周(7.8-7.14)上海新建商品住宅成交面积11.7万平方米，环比减少18.7%。

　　楼市持续调整，各区反应也较为一致，前期相对活跃的区成交量都跌破1万平方米水平，比如嘉定只有8868平方米;浦东也只有成交5823平方米，缩水较为明显。奉贤、松江这些前期相对稳定的区域上周也险守1万平方米。上周表现相对不错的是青浦和南汇，都能达到比较正常的水平。青浦成交2.5万平方米全市排名第一，南汇成交1.9万平方米，排名全市第二。

　　从成交产品来看，中低价位产品占主力，尤其是成交前十榜单中出现一个均价不到2万元/平方米的刚需产品。上周榜单中出现2个均价低于3万元/平方米的刚需项目碧云壹零，成交11套，位于榜单第4位。此外值得关注的是，尽管成交总量有所减少，市场活跃度有所降低，但是前十榜单中还是出现一个单周签约超过百套的项目首创禧悦晴朗，该项目成交均价39795元/平方米，售出房源10429平方米，成一周楼市销冠。

　　上周中低价产品成交比重略有增加，上周均价下滑到52487元/平方米，环比下跌4.5%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：一般情况7月供应都不会特别多，因此上周的供应属于超常发挥。上半年房企销售数据陆续公布，虽然整体销售数据都不错，但是增长动力衰，一些房企销售数据同比减少的情况，甚至连一些龙头房企都面临销售下滑的压力。同时也有不少中小房企只完成全年40%的销售任务，下半年压力渐显。房企不会等到金九银十再加强投放，预计在短暂休憩后，“抢跑”的房企会越来越多。