2019年房地产市场保持稳定预期 价值投资进入新阶段

近日，据中国指数研究院在京发布“2019中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，全国商品房成交规模再创新高，但销售及销售均价增速均放缓，房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，延续“增收又增利”态势，但在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注，房地产行业价值投资进入新阶段。

　　报告显示，房地产上市公司总资产均值增长超两成，发展逻辑逐步分化。2018年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值分别为979.79亿元、1867.82亿元，同比增长23.41%、25.95%。存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，不同阵营企业之间发展逻辑出现分化。

　　报告认为，房地产上市公司持续增收又增利格局，强者恒强更为显着。2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，带动营业收入、净利润规模平稳增长：沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为230.07亿元、353.99亿元，同比增长21.42%和30.05%；净利润均值分别达到29.19亿元、57.52亿元，同比增长27.89%、32.53%。同时，房地产上市公司继续强化三费管控，保持高盈利水平；受国家政策和行业调控影响，运营效率略有降低。

　　同时，报告称房地产上市公司有效负债水平下降，多举措保障现金流。2018年，房地产上市公司有效负债率显着下降，沪深及大陆在港上市房地产公司有效资产负债率均值分别为50.32%、56.70%，较上年分别下降2.14和3.48个百分点。2018年，房地产上市公司加强资金管理，通过强化合同销售及回款，拓展多元融资渠道等方式，有效增强企业的短期偿债能力。2018年，沪深、大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值分别为18.90亿元和53.19亿元。

　　2018年，房地产上市公司的资产收益水平持续提高、价值创造能力不断增强，沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值分别为0.62元和0.81元，较2017年分别上涨0.13元、0.20元；EVA均值分别为9.31亿元和7.00亿元，同比增长8.13%和16.86%，财富创造能力不断提升。2018年，房地产上市公司全面增强股东回报意识，不断提高股息率，增强投资者投资动力。

　　报告指出，2018年，国家宏观经济下行压力凸显，投资者对资本市场风险预期增加并传导至房地产板块，房地产上市公司整体市值呈现下跌态势。2018年沪深上市房地产公司市值均值为167.26亿元，同比下降25.25%；大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿元，同比下降11.08%。部分房地产上市公司通过并购重组、分拆上市等方式，释放价值创造能力，促进市值增长。另一方面，受中国经济转型升级及中美贸易战影响，资本市场总体走入下行波段，房地产板块表现均强于大盘，A股及港股房地产板块抗跌性较为突出。伴随资本市场的震荡波动以及监管层监管持续规范，资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，龙头、裂变式发展、城市红利型和产城运营型的企业更易获得投资者的青睐。