房地产投资流转至二三线城市 刚需品仍将是保值工具

自2008年以来，房价不断攀升的趋势成为了中国经济的一个特色，而这给投资者们带来了很大的商机。特别是近些年，房地产投资的热门话题从传统的一线城市开始流转至二三线城市的房价，造成二三线甚至四线城市的房价也开始了疯狂上涨的阶段。尽管国家的宏观调控政策已经出台，但是对于现阶段的中国房市来说，要想彻底的回归平静还需要一段的时间，因此在限购令，限售令等地方政策不断出台的情况下，房产投资仍然存在着一定的机会。根据泽利置地资本对于房地产市场的深入分析我们可以发现，目前的房地产市场虽然日趋平稳，但仍然供少于求，房价的再次上扬也存在着较大的市场活力和机会。

住房刚需品前景可期

从下图我们可以看出，在杭州等多地的房价变化动态当中，房价虽然有有过一段时间的波动，但仍然从整体上不断上升的趋势，特别是自2015年开始，房价更是直线上涨，这对于房地产的投资者而言更是一个利好的消息。因为尽管在15年之后各地出台的购房政策都偏向于控制房价，但随着城市人均收入的不断提高，房价反而呈现了一个不降反增的趋势。这也侧面反映了我国目前的经济增长速度要高于房价调控政策对于房价的抑制作用。因而住房这一刚需品未来仍然将会是一个很好的保值工具。

同时，我国的城市化进程仍然处于发展的中期，一线城市朝着超级城市，二三线城市开始朝着超一线城市的发展仍然是一个长期的历史规律。特别是处于核心节点上的关键城市，更是全方位的吸引着来自四面八方的人群进入到城市圈中，而这对于房价的推动作用也非常的明显。根据泽利置地资本公司的总体推算，目前二三线城市的房产库存仍然难以满足日渐增长的庞大人口，因此在未来的三到五年时间内，我国的经济将会仍然处于一个高速发展的时期，而房产价格虽然会受到政策调控的影响呈现一定的波动，但由于物质生活需求的迫切性，也将会引导着房价继续呈现走高的形式。特别是在城市的优质生活商圈中，购置一套房产更是一个很好的投资方法。

前4月房地产开发投资增长较快

2019年1—4月份，全国共完成固定资产投资(不含农户)155747亿元，同比增长6.1%，增速比一季度回落0.2个百分点，比去年全年加快0.2个百分点。1—4月份固定资产投资运行有以下特点：

基础设施投资增速持平：1—4月份，基础设施投资同比增长4.4%，增速与一季度持平，比去年全年加快0.6个百分点。基础设施投资中，生态保护和环境治理业投资增长37.6%，信息传输业投资增长26.1%，铁路运输业投资增长12.3%，道路运输业投资增长7%。

房地产开发投资增长较快：1—4月份，房地产开发投资同比增长11.9%，增速比一季度小幅提高0.1个百分点;房地产开发企业新开工面积增长13.1%，提高1.2个百分点;商品房销售额增长8.1%，提高2.5个百分点;4月末，全国商品房待售面积比3月末减少266万平方米，同比下降9.4%。

中西部仍是市场“主力军”

国家统计局的数据显示，今年前4月，全国商品房销售额39141亿元，同比增长8.1%，增速比一季度提高2.5个百分点。商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅收窄0.6个百分点。

由于春节期间市场低迷，2019年以来，全国商品房累计销售面积始终低于上年同期。但由于市场在最近两个月有所起色，到今年前4月，这一差距已经微不足道。考虑到去年前4月的销售规模创下历史同期新高，因此今年的绝对销售规模之大，仍然不容忽视。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，季节性和政策性的因素值得关注。一方面，春节假期累积的需求，在3月和4月集中释放；另一方面，二线城市出台落户新政，加上房贷利率有所下降，刺激了市场需求。

另外，近期的市场回暖，还在于去年的楼市“余温犹在”。“虽然棚改规模缩水，但三四线城市的销售规模不会那么快降下来，而且一些二线城市的销售规模有所提升。”

分区域来看，前4月东部地区和东北地区的销售面积下降，中部地区和西部地区的销售面积继续增长，这种格局与最近一年多的表现一脉相承。

销售升温 现金流改善

对于房企来说，销售升温的直接好处在于现金流改善，前4月房企“定金及预收款”、“个人按揭贷款”两项指标分别增长了15.1%和12.4%。加上去年末以来融资闸门大开，目前房企的到位资金增速为8.9%，达到近20个月来的最好水平。

受此影响，投资端的信心也得以恢复。前4月房地产开发投资同比增速达到11.9%，创下最近四年多以来的最高纪录。同时，房地产企业的施工面积、新开工面积增速都有所提高。

虽然销售负增长，但今年以来，房地产投资增速始终保持在11%以上的高位。多数分析人士认为，这是因为在持续高周转的节奏下，房企的有效库存已经不足，必须加快拿地和开工、施工的步伐。

但拿地的数据变化稍显意外。前4月房企拿地面积和土地成交价款均下降了33%以上，似乎与直观感受不符。

严跃进认为，这是因为企业拿地主要集中在热点一二线城市，而广大三四线城市的土地交易规模明显下降。另外，年初的供地节奏通常较慢，与房企的迫切需求也形成一定反差。因此，这轮土地市场的升温是“区域性和季节性的”。