“活下去”的2018年 上市房企活得依然精彩

2018年被业内称为房地产行业的“小年”，也是万科高喊“活下去”的一年，但从年报披露的各项指标来看，上市房企2018年依然活得精彩。

截至4月18日，有24家2018年度合同销售金额超过1000亿元的上市房企披露了2018年年报，房企业绩整体表现亮丽，其中10家房企年度合同销售额首超千亿元，它们的土地储备总额高达4.08亿平方米，略高于万科与融创土地储备之和。销售金额同比增速居前的新晋千亿小伙伴中国金茂、阳光城(000671)、金科股份(000656)等房企显现出行业黑马的影子。

上市房企业绩亮丽

整体看，做大规模依然是房企在当下保持竞争力的不二选择，尤其以500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元这两个梯队的房企表现得更加突出。此外，财务指标的持续优化为房企进一步做大做强打开了新的空间。

24家上市房企2018年实现合同销售金额共计5.39万亿元，较2017年有大幅增长。行业前三强房企万科、恒大、碧桂园在规模上继续领先，分别跃过6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。融创、保利突破4000亿元稳居前五。在新城控股站上2000亿元的带动下，华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城等一众追赶者也完成了各自的华丽转身。

财务指标方面，24家房企的毛利率普遍在25%至40%之间，华润置地2018年全年的综合毛利率为43.4%，较上年同期提升3.2个百分点，其中开发物业毛利率由2017年的39.7%提升至2018年的42.9%。金科股份、融信中国、中国金茂三家2018年的毛利率均较2017年同期提升超过6个百分点。

房地产是资金密集型行业，负债率并不是越低越好，过低的负债将会降低企业发展的速度。在净负债率指标上，24家房企的净负债率主要介于30%至150%，且绝大部分房企在该项指标上都有显著的优化。比如，万科的净负债率由2017年的8.8%上升为2018年的30.9%；恒大2018年的净负债率为151.9%，较2017年底降低31.8个百分点。

新晋千亿房企的加速度

万科在2018年年报的《致股东》中提出，房地产行业集中度上升已不再是趋势，而是事实。2018年，房地产市场TOP3的发展商共获得12.6%的市场份额，前100家开发商共获得2/3的市场份额，说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

与过去两年相比，2018年全国千亿级规模房企的数量已达30家，呈现出爆发式增长的态势，其中28家已登陆资本市场。从已披露年报的24家千亿规模上市房企来看，阳光城、富力地产、中国金茂、融信中国、金科股份、远洋集团、正荣地产、雅居乐、荣盛发展(002146)、首开股份(600376)等10家企业为首次跻身千亿俱乐部。

高速成长的背后是充沛的土地储备的强力支撑。据克而瑞研究中心统计，截至2018年末，10家新晋千亿俱乐部的上市房企的总土储约达4.08亿平方米，略高于万科与融创土储之和（4.05亿平方米）。其中，富力地产、中国金茂、阳光城、金科股份等均拥有超过4000万平方米的土地储备。

2018年，中国金茂签约销售额首度突破千亿元，达到1280亿元，较2017年的693亿元增长了84.7%；金科股份及所投资的公司实现销售金额1188亿元，同比增长81%。2018年9月，阳光城提前实现千亿目标，最终2018年全口径销售金额达1628.56亿元，同比增长77.93%。无独有偶，中国金茂和金科股份都将2019年的销售目标定为1500亿元，而阳光城则将销售目标微抬至1800亿元。

值得一提的是，中国金茂、阳光城、金科股份三家企业销售的高增速是在市场降温、新盘去化难度增大的情况下取得的，而且这三家房企在毛利率、净负债率、拿地、土地储备等方面也具备颇多看点。

抓销售回款拓融资渠道

2018年，房地产市场融资环境总体趋严，为了保证充足的现金流，不少中小房企断“臂”求存，或转让股权或出让项目。2018年9月底，龙头房企万科的一声“活下去”更是震惊业界。对于万科而言，“活下去”更多地反映出企业居安思危的忧患意识，万科董事会主席郁亮在万科南方区域去年9月的月度例会上表示，销售回款目标的达成非常重要，6300亿元的回款目标是万科所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿元回款目标没有达成，万科所有业务都可以停了。销售回款对于房企的重要性可窥一斑。

阳光城2018年进一步加强了现金流管控，以财务共享为支撑，坚持“三收三支”精细化管理，即以收定支、先收后支、收大于支。同时，公司狠抓房地产销售回款，效果显著，平均回款率升至80.05%，达到了历史最高水平。金科股份则坚持财务指标为核心的经营管理理念，持续提高财务管理水平，公司及所投资的公司2018年实现销售回款1051亿元，同比增长84%，回款率高达88%。

一边主抓销售回款，一边积极拓展资金筹集渠道。中国金茂2018成功发行了人民币计值12.5亿元优先担保债券、30亿元无担保中期票据、20亿元无担保永续中期票据、3亿美元优先担保永久资本证券，并在项目层面积极引入合作方资金，为后续项目开发提供了充足的资金保障。2018年，阳光城成功发行多个证券化产品，同时主动置换、优化资金结构，在资产规模新增、优质土储增加的前提条件下，融资净额比2017年有所优化，有息负债规模较上一年末减少8.75亿元。在全行业融资成本整体抬升的情况下，阳光城平均融资成本7.94%，实现有效控制。

投资拿地聚焦一二线城市

对于房企而言，土地储备的多少往往决定了其未来规模的大小。但拿地又是一个技术活儿，时机和节奏对拿地的成本会产生重要影响，并直接影响后期项目的实际利润。可以想见，2018年能够闯入千亿阵营的房企，必然是一个投资拿地的高手，在合适的时间以合适的价格拿到具有开发潜力的土地。

今年3月，阳光城执行董事长朱荣斌在公司2018年年度业绩会上表示，在投资拿地方面，阳光城始终保持战略定力，2018年5月，针对市场可能出现下行，公司开始收缩投资节奏，7月当机立断踩刹车，所有经过投资决策的项目重新进行评价，到了11月、12月判断市场可能形成回暖，于是集中在一二线城市以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。年报显示，截至2018年末，阳光城拥有土地储备总计4418万平方米，其中一二线城市土地储备面积占比76.87%（预计未来可售货值占比85.80%）。

对金科股份来说，销售规模突破千亿元主要得益于公司深耕战略效果明显：2018年，金科股份在重庆市场的占有率高达8.79%，同比增长31%；合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超过100%。与此同时，金科股份坚持“三圈一带、八大城市群、核心25城”的战略布局，报告期内斥资700亿元进行土拓，基本完成对核心25城的布局，新增计容建筑面积2054万平方米。新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。截至报告期末，公司可售面积超4100万平方米。

中国金茂2018年共收购项目56个，拿地金额896亿元，权益土地金额383亿元。截至2018年末，中国金茂总土储达6420万平方米，主要布局一二线核心城市。

成长型房企谋篇布局2019年

作为正在加速成长的房企，中国金茂、阳光城、金科股份2019年又有哪些值得期待的呢？

阳光城执行副总裁吴建斌表示，截至2018年末，公司账面预收账款621亿元，同比增长54.72%，已超过公司2018年主营业务收入，未来结算资源储备充足。2019年阳光城将在保证安全有序运营的基础上，以销定产，全口径销售目标力争不低于1800亿元，回款率力求超过2018年平均水平，拿地策略方面继续坚持聚焦一二线城市，买地投资总额约800亿元，做到“手有余粮”。

“公司一直非常重视负债率管理。”吴建斌说，“我们希望通过三年时间的努力将公司的净负债率比例降到100%以内，2018年还有182.22%，较2017年的225%大幅下降了70个百分点。今年我们争取降到150%，希望到2020年，公司的净负债率会降到100%以内。”

2019年，金科股份将坚持“美好生活服务商”的总体战略为指引，加快完成由传统开发商向新型服务商的转型，全面贯彻落实“地产+服务”双轮驱动，推动“四位一体”协同发展。房地产业务方面，公司及所投资的公司全年冲击销售规模1500亿元，计划新开工面积约3000万平方米，年末在建面积约5500万平方米，新增可售货值3200亿元；社区综合服务方面，全年计划新增合同管理面积5000万平方米。

2019年是中国金茂的城市运营年，关键词为“加速落地”。中国金茂2019年签约额销售目标是1500亿元。其在业绩发布会上展示的数据显示，2019年在全国布局40个城市的在售项目拥有2376.5亿总货值。中国金茂透露，未来计划于2020年达成销售签约额2000亿；并于2022年达成持有面积200万平方米、持有收入突破50亿元大关的目标，以更强大的综合实力进入行业第一梯队。