“房住不炒”再被强调 房地产板块闻声重挫

4月22日，A股房地产板块遭遇重挫，中体产业(600158)、荣盛发展(002146)、首开股份(600376)跌幅超过7%，中南建设(000961)、华侨城A、万科A、金地集团(600383)、新城控股、保利地产(600048)、蓝光发展(600466)等20只个股的跌幅超过5%。

整体来看，同花顺(300033)房地产指数下跌了2.41%。这一板块共计122只个股，4月22日收盘时总市值2.19万亿元，较上周五（4月19日）收盘时减少了945亿元。

一日蒸发近千亿市值

房地产板块近千亿市值一日内蒸发，主要是受两条消息的影响。

第一条是政治局会议再次强调“房住不炒”。中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

第二条是住建部对部分房价波幅较大城市进行预警提示。

这两条消息均出自上周五晚间，在刚刚过去的周末引来市场热议。其实，在此之前，A股房地产开发板块表现优异，2月份以来的涨幅明显强于大盘。具体来看，2月1日~4月19日，上证指数的区间涨幅为26.55%，而同期同花顺房地产指数的涨幅是42.15%。

在此期间，房地产板块也诞生不少涨幅较大的个股，大名城(600094)、市北高新(600604)、上实发展(600748)上涨了100%以上。

房地产板块这一轮上涨的驱动因素较为明显，市场也普遍认为房地产调控政策已经达到极致，继续收紧可能性较小，有宽松预期。此外，一季度经济超预期，房贷利率下降，都对房地产市场产生积极影响。

楼市出现“小阳春”，统计数据也在支持这一点。4月16日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况，3月份70个大中城市房价较2月温和扩大，一二线城市房价反弹明显，新房及二手房价格出现上涨的城市数量增加明显。

政策预期稳定

政治局会议的再次定调，及住建部预警提示，影响了A股投资者的情绪。但其实，从高层此前的一系列表态来看，政策预期是稳定的，房住不炒、因城施策的主基调不会变。

中金公司发文称，当前中央对各地的房价考评主要依照“月度分析、季度评价、年度考核”的要求，以年度为单位对当年累计价格涨幅予以严格考核，而月度或季度间若出现价格大幅波动则加以提示和预警。这意味着某个季度的价格波动并不会成为政策收紧或宽松的考察标准。

招商证券表示，当前的政策并没有大幅放松，所以也不存在收紧的可能，“稳地价，稳房价，稳预期”，短期并未发生改变。

招商证券认为，政策未来仍然是因城施策式的推进。当前房地产股票的相对估值仍然存在明显空间，绝对估值也仅完成了修复，风险偏好的上行依然相对克制。即股票整体并没有对房地产放松有过高的预期，因此影响短期房地产股票最大的变量不是自己本身的基本面，而是来自于整体大盘的流动性和基本面分歧的增加。

中银国际证券表示，调控有保有压，全国各主要城市房价预期维持窄幅箱体震荡；2019年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。

华创证券维持判断行业将呈现“总量偏弱、结构改善”的格局，近期政治局会议重申“房住不炒”、住建部预警过热城市，这是低库存的必然，政府依然坚持一城一策、地方政策有松有紧，也说明政府维持稳价跑量的框架，仍将导向“周期延长、波动缩窄”，同时资金面大幅改善，房企基本面表现也将更强。