3月上海楼市成交超60万方 供应井喷下远郊盘去化堪忧

3月是传统销售季，楼市复苏迹象显著。

　　据上海中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%;入市面积为78.8万平方米，环比增加194%，同比增加100%;成交均价54184元/平方米，环比下跌8.5%。

　　小阳春一波三折 首次改善产品为成交主力

△上海新房成交面积均价情况

　　3月上海楼市呈稳步向上走势，首周平稳开局，成交量约10万平方米，第二周成交出现成交下挫，周度成交甚至不到6万平方米。后续第三周出现“补量”行情，成交迅速攀升到17万方，月末收官一周继续保持强劲势头，并且创近30周新高，然而3月总量仍无法突破80万方的正常流量。

　　从上海各区成交面积来看，松江、南汇、浦东、青浦、宝山跻身前五，其中3月份松江区成交面积超8万平方米，共计809套房源，整体成交均价43032元/㎡，成交量遥遥领先，稳居全市成交量排行榜第一位。

　　此外，原南汇和浦东均成交超7万㎡位列成交量第二、三位，分别成交675、577套房源，成交均价38605、84113元/㎡。

△项目成交面积榜单

　　从成交热点产品来看，成交前十榜单中以3-5万元/平方米的首次改善产品为主，并且有不错的成交势头，刚需类产品也有不错表现，带动人气回暖有积极作用。基于中低价产品逐渐发力，上月均价54184元/平方米，环比下跌8.5%。

　　值得一提的是，3月份大华碧云天项目成交面积超3万方，成交套数278套，位列榜单首位。

　　25盘入市 去化行情呈现梯队状

　　在经历1、2月推盘低迷期，3月上海楼市重回供应高峰，共25个项目开盘，合计8336套房源入市，其中浦东、嘉定、奉贤、青浦四个区域推盘活跃。据上海中原数据显示，3月入市面积为78.8万平方米，环比增加194%，同比增加100%。从投放节奏来看，下半月呈现井喷，周度投放量维持在20万平方米以上，虽然最后一周略有回落，但仍维持在高位。传统销售季房企自然不愿错过这波出货行情。从入市的项目来看，多以3-6万元/平方米的中端产品为主。虽然平价入市是市场共识，但是远郊区域项目开盘认筹似乎遇到压力，当天平均去化在4-6成。

　　3月开盘表现不再是两极分化情况，大体分为三个梯队，第一梯队如金地玺悦、招商海德名门，开盘当日去化超过90%，第二梯队如东宸源著、东方悦耀，当日去化接近50%，其余项目开盘当日去化率在30%以下，属于第三梯队。

　　值得注意，3月最后一周开盘项目整体成交率超过40%，再度出现日光项目，招商海德名门与金地玺悦开盘去化超90%，3月最后一周市场成交回暖明显。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，楼市成交好转意料之中，一方面长期清淡走势有积压的客户，年后房企会在营销层面为小阳春造势，消费者也习惯这一节奏，多方共同作用市场复苏。另一方面，外围城市政策出现微调，虽然大家不指望上海调控政策会松绑，但可以肯定政策不会更严厉，在稳定预期下买家入市更为理性。市场供应层面仍有些许不畅通，因此部分买家转投存量市场，因此新房市场三月表现略低于预期。但是基于人气稳步回归，这股势头还会延续，4、5月仍有进一步冲高可能。