二线城市土拍迎“小阳春” 房企高溢价扎堆拿地

近日，部分二线热点城市土地市场出现明显回温，合肥、济南等城市均再次出现溢价率超100%的土地。

　　一线房企翻倍价格拿地

　　3月21日，安徽合肥出让6宗地块，总成交价格达124.47亿元，总出让面积62.38万平方米，竞得人分别为融创、禹州、金地、华宇、旭辉、三巽+中梁+弘阳联合体。

　　值得注意的是，全国性的大型房企融创、金地、旭辉这三家均大手笔地投入到了土地争夺中，获得的3块地的溢价率均超过100%。

　　其中，融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块，折合楼面价17013元/平方米，溢价率132.65%。地块位于滨湖区湖北路以东、扬子江路以南，总用地面积7.03万平方米，规划建筑面积14.06万平方米。

　　禹洲27.30亿夺得包河区S1901地块，楼面价11625元/平方米，溢价率121%。地块位于包河区歙县路以北、北京路以西，规划用途为居住用地(A居住38.73亩；B服务业设施20；C居住117.41亩)，容积率2.0。总用地面积11.74万平方米，规划建筑面积23.49万平方米。

　　金地以总价28.70亿元竞得包河区S1902号地块，折合楼面价11700元/平方米，溢价率140%。该地块位于包河区历口路以东、龙川路以南，规划用途为居住用地、商业服务业设施用地，容积率2.0。总用地面积122634.60平方米，规划建筑面积24.53万平方米。

　　旭辉以总价17.66亿元夺得肥西县[2018]26号地块，折合楼面价7950元/平方米，溢价率104%。地块位于上派镇江淮大道与翡翠路交口西南侧，用地性质为商业、城镇住宅用地，总用地面积14.21万平方米，规划建筑面积28.42万平方米，容积率为商业用地不大于2.6、居住用地不大于2.0。

　　剩余两宗土地的成交溢价率虽然没超过100%，但也都超过了50%。

　　其中，华宇以总价17.49亿元夺得包河区S1811号地块，楼面价8667元/平方米，溢价率73%。该地块位于包河区花园大道以南、重庆路以西，用地性质为居住用地;商业服务业设施用地商住用地，总用地面积11.21万平方米，规划建筑面积20.66万平方米，容积率为商业用地不大于2.5、居住用地不大于1.8。

　　三巽+中梁+弘阳联合体总价9.28亿元夺得地块编号E1903，楼面价7837元/平方米，溢价率63%。该地块位于瑶海区丰乐亭路与半塔北路交口东北侧地块，用地性质为城镇住宅用地，总用地面积5.92万平方米，规划建筑面积11.85万平方米。

　　此外，厦门2019年首场土拍也是战局激烈。3月22日，厦门公开出让翔安新城X2019P01、X2019P02地块，其中，X2019P01地块共吸引了22家品牌房企参与竞拍，包括中海、金地、龙湖、保利、旭辉、融创、招商、中南、联发、正荣、金科、国贸&世茂、雅居乐、首创&翔发、阳光城、住宅、中梁、中骏、融信、美的、平安、融侨。

　　最终，经过74轮举牌竞价后，被中南以总价9.2亿元收入囊中，成交楼面价26211元/平方米，溢价率46%。这也是中南首次进入厦门。

　　据悉，该地块建筑面积虽仅有35100平方米，但因地处翔安新城，与楼面价3.7万元/平方米的融创东南府等高地价地块仅一路之隔，且周边聚集了远洋、世茂、阳光城、保利、融侨等多家知名企业开发的项目，竞品售价均在3万-3.5万元/平方米。

　　拿地进入死循环

　　“现在重点二线城市抢地很激烈，大房企都在扎堆抢地，感觉也并不是拿地的好时机。”一位多次参与近期土地拍卖的房企负责人告诉笔者，现在拿地进入死循环，不拿不行，但拿了高价地后市销售也会面临很大压力；三四线城市则是不敢去拿。

　　天风证券分析认为，部分二线城市出现高溢价率地块主要因为二线城市房价比较平稳，销售有所增加，迎来楼市“小阳春”。部分成交地块，之前曾出现流拍的情况，后经过降低出让价格、降低自持租赁住房、降低公建比例等要求，地块重新具备吸引力。此外，今年房企融资方面较2018年有所宽松，为达成销售增长目标，房企在年初回归一二线城市补货，获取优质土储。

　　事实上，自2018年下半年起，全国各城市土地流拍现象明显增多，土地市场呈现降温趋势。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。

　　进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50个大城市合计土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从大的趋势及企业策略角度来讲，今年土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也比较好拿地，但由于一线城市推地量比较少，所以房企会将重点放在二线城市。比如，省会城市、计划单列市等经济发展情况比较好的城市会作为布局重点。在核心城市周边的三四线城市可能会继续被关注，其他三四线城市则面临去库存的压力，拿地会比较谨慎。整体而言，三四线城市土地市场会持续降温，一二线城市推地量年初较少，估计到二季度以后，尤其是下半年可能会增加。整个土地市场拿地的活跃度可能在二季度以后尤其是下半年，在二线城市会回升。