房企寻求转型进行多元化发展 未来估值或进一步提高

近期，房地产上市公司的年报陆续披露，可以看出房地产上市公司不再只看销售业绩，而是开始寻求转型，进行多元化发展。

“对于此类年报来说，体现了调控下的企业业绩分化。部分大型企业依然有较好表现，但部分已经在盈利等方面开始走下坡路了。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示。

具体来看，3月18日，房企龙头碧桂园发布年报显示，去年集团实现权益合同销售金额约5018.8亿元，权益合同销售面积约5416万平方米，增速分别为31.25%和23.06%。得益于业务的前瞻性，碧桂园提前深度布局粤港澳大湾区。地产开发主业之外，碧桂园还积极探索全产业链垂直整合，构建起以地产农业机器人为基本业态的多元化业务布局，不同业务之间互相支撑将产生协同效应，为企业发展增加了强大的内生动力。

3月19日，中国金茂公布了2018年全年业绩，实现合同销售额1280亿元，同比大增85%。此外，2018年中国金茂继续充分发挥自身在城市运营方面的经验与优势，在“两驱动、两升级”模式的城市运营过程中，物业开发、商业酒店、商务租赁、零售商业等业务也顺势而起，并带动写字楼、商业、酒店等多条产品线发展，为业主提供全方位美好生活服务，真正落地实现“城市运营商”的角色，为金茂赋予新的核心竞争力和发展动能，有力地推动金茂实现稳健发展。

“合理多元化助力房企估值提升。”克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为，在房地产行业发展日益成熟的趋势下，百强房企中已有三分之二涉足多元化领域。从“地产+”出发打通上下游产业链，探索尝试多元化发展或将成为提升房企估值的重要路径。

朱一鸣进一步指出，从国内情况来看，以房企中估值较高的企业为例，这些企业在稳抓地产主业的同时，从商业、旅游、特色小镇，到物业、文教、园林等，已基本形成了一定规模的全产业链，在寻求新利润增长点的同时协同房地产主业增强竞争力。

房地产企业多元化探索在近几年并不鲜见。2019年1月21日，碧桂园董事局主席杨国强表示，碧桂园将在做强主业的同时转型升级，向高科技大型综合企业阔步迈进。未来的三个重点分别是：地产、农业、机器人。此外，万科、远洋等企业业态已经涵盖住宅、长租公寓和养老等多种类型。恒大、融创中国在把持主业的同时也分别在尝试健康、文体、汽车等业务转型。

朱一鸣进一步表示，大规模房企在未来的估值有望进一步提高。随着我国房地产行业的不断发展，兼并重构与两极分化的进一步加速，其行业集中度持续提升。“龙头房企无论在拿地、融资，还是规划布局上都有着明显的竞争优势，在规模效益与安全边际的双重护城河下，其未来发展前景与企业价值也更被市场所看好。”

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东表示，上市房企需要告别以土地抵押为主的信贷融资，需要追求更低成本的融资渠道，而且在住宅销售利润率平滑走低的情况下，拓展多元化的业务，包括商业和养老等地产业务，也将会成为房企的重点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前房企的转型主要有两个方向，一类是向主业相关或上下游行业衍生，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。

鸿坤地产集团品牌及市场营销部总经理张羽晴表示，进行多元化的前提是有规模与资金的支持，而多元化背后的逻辑，则是企业由地产销售所获得的收入，转向通过后端运营获得收入。“企业在进行多元化时，要思考自身的特点与对应的路径。”

未来，企业之间业务交错更加复杂，合作大于竞争。房企虽纷纷携重金进入，但对于新领域，借助外力或可成为稳定发展的“聪明一招”。在具体操作方式上，无论是收购IP还是嫁接资源，通过合作开辟新赛道都是最快的途径之一。

（房掌柜整理来自证券日报、新华网、第一财经日报）