上海地产旗下楼盘等变相“首付贷” 沪地王保本入市去化抢收

继去年上海的楼盘降价促销出现“买房送宝马”营销活动之后，今年为了解决买家资金不足的“尴尬”，沪上多个楼盘主动提供“房屋抵押贷款”或变相提供“首付贷”。

　　连日来，记者暗访发现，上海楼市成交量和来访人数较春节前大幅提升，楼盘领取预售证开盘意愿较为强烈，售楼处的停车场挤满车辆，大厅里门庭若市。在推介房源的同时，一些楼盘业务员不忘告诉购房者，如果看中房源，买房的首付款也可以“分批支付”，或者提供房屋抵押贷款业务和“信用贷”。

　　“只要交满300万元认筹金，剩下200余万元首付款我们可以想办法。”上海地产（集团）有限公司在浦东新区开发的尚海郦景名苑项目，客户经理介绍，其可以向公司申请客户首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押贷款，保证成功选购房源。

　　上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，从金融监管和市场管理的角度，买房首付贷属于违规现象，首付款不允许使用“消费贷”“信用贷”等，其有利于购房人根据自身实际支付能力决策购房行为。当然，若地产项目允许购房人分期付首付款，而非在首付中使用信贷，则是一种销售策略，有利于项目的销售进度。

　　针对首付分批支付和房屋抵押贷款等问题，记者致电致函上海地产（集团）有限公司等相关企业，然而截至发稿，尚未收到回应。对于楼盘提供首付分批支付的行为，上海市宝山区住房保障和房屋管理局相关负责人表示，上海明确禁止楼盘“首付贷”行为，其他问题也有文件规定。

　　网红盘首付不够变相抵押来“凑”

　　中国指数研究院数据研发中心发布的报告显示，2月18日~24日，上海房地产成交3378套，成交面积32万平方米，环比增长53.64%，周均成交17.78万平方米，比去年同期增长6.31万平方米。不过，2018年下半年在持续调控和供应增加的双重作用下，市场行情扭转为供大于求。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，春节后上海周边城市楼市消息的暖风居多，比如南京（楼盘）不再“认房又认贷”，近日公布的70个城市房价数据虽然涨幅趋稳，但仍有小幅攀升的动力，对市场信心的恢复有所提振。

　　日前，记者走访了浦东新区桃林路的尚海郦景名苑，这是吸引众多购房者的网红项目。公开资料显示，尚海郦景名苑项目整体位于浦东新区洋泾板块，靠近陆家嘴(600663)滨江，地块前身为上海海事大学，在2016年开盘热销，夺下上海总成交金额与总成交面积的双料冠军。

　　2月26日下午，记者以购房者身份来到尚海郦景名苑项目，客户经理小董介绍，公司即将推出最后5幢楼，户型包括160平方米、190平方米和230平方米，总共344套现房。从预售许可证公示的价格来看，房源的成交均价基本在9.2万~10.5万元/平方米。小董说，预计开盘当天可以享受优惠价，折扣后均价约为8.8万~9.5万元/平方米。不过，前期交满300万元认筹金，才能保证参与选房。

　　尚海郦景名苑由于是靠近上海陆家嘴的地标建筑，北面为黄浦江，吸引不少改善需求型人群前来。记者在售楼部停留的20余分钟里，见到14位购房者在看房，其中不乏家庭组团过来。

　　“3月和4月是传统楼市旺季，自春节之后，来楼盘看房的人明显增多。”小董告诉记者，如果看中了房子，剩下200多万元首付款可以向公司申请分期支付，另外公司可以提供房屋抵押贷款业务，只要是上海或者昆山的房屋，可以帮忙抵押贷款作为首付款。“以我在公司三年的工作，基本上（成功购买）可以没问题。”

　　另外据尚海郦景名苑的客户经理透露，项目即使早已建好，但开发商希望等待更好的市场行情，一直不着急出售。但从今年楼市调控政策来看，开发商只得接受指导价格入市销售。

　　同样，青浦区高泾路789弄金地虹桥世家项目的工作人员表示，如果购房者的首付款不够，楼盘可以做首付贷，通过抵押物进行贷款，抵押物可以是房屋或者车，即可成功选房。

　　对于首付款的问题，在松江区的合景天悦被称为“信用贷”。销售人员介绍，可以为购房者解决首付不够的难题，不过购房者除了支付6%的利息费，还要交一笔3%~5%的手续费。假如贷款100万元做首付，需要另外交3万~5万元手续费，公司能助力购房者成功选到房源。

　　记者调查了解到，去年9月，上海市住建委联合房管局等多部门发布房地产市场秩序专项整治通知规定，通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款是投机炒作行为。

　　诸葛找房首席分析师陈雷指出，“首付贷”的行为是开发商自营金融机构或者合作三方机构对消费者进行放贷，对购房者来说加杠杆过大，风险及还款压力大。开发商提供首付贷的行为属于违规，首付款一般是由购房者出资，不能用房产作为抵押。信用贷流入房产市场属于违规行为，一旦受到银行调查，会停止购房者的贷款。

　　崔光灿表示，其对于开发商与购房人共同的风险在于，会影响未来交易行为是否正常进行，如一旦由于首付贷影响到后期正常的信贷审批，可能会影响购房合同的执行。