发改委发文培育都市圈 大城市周边迎来楼市新空间

为加快培育发展现代化都市圈，21日，国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(下称《意见》)提出，到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展;到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。　　

《意见》指出，都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。　　

都市圈的建设，也因应了当前人口向中心大城市集聚的态势。在16日举办的首期“中国发展高层论坛热点前瞻沙龙” 上，恒大集团(03333.HK)首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平认为，当前人口不断往城市圈和大都市圈迁移，因此确立都市圈、城市群的城市规划区域规划战略，通过一系列市场化改革，促进人口、土地、技术等要素自由充分流动，推动农民工市民化，社保跨区域流动连接，跨省换地等。　　

加快都市圈的建设，对房地产行业来说也蕴含着多重利好。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，随着都市圈的建设，将加速人口向都市圈转移，对二线城市和大都市周边的三线城市来说，发展空间都比较大。　　

根据《意见》，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除，成本分担和利益共享机制更加完善，梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市。　　

其中，在产业方面，未来都市圈将强化城市间产业分工协作，以推动都市圈内各城市间专业化分工协作为导向，推动中心城市产业高端化发展，夯实中小城市制造业基础，促进城市功能互补、产业错位布局和特色化发展。　　

张大伟说，过去中心大都市向周边地区转移的主要是人口，产业没有转移过去，从而使得周边的卫星城变成了“睡城”。但随着都市圈的建设，中心大城市的很多产业将转移到周边地区，从房地产发展来说，离核心城市比较近的次中心和周边的二三四线城市都蕴含着不错的发展机遇。　　

“严格来说，现在的房地产行业已经很难用一二三四线来划分了。”张大伟说，随着都市圈的发展，未来房地产行业发展的主要机会在都市圈，在京沪等大城市疏解非核心功能的情况下，周边的中小城市都会迎来不错的发展机会。　　

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进也对第一财经分析，都市圈的建设对传统的三大经济圈以及一些新兴经济圈都带来积极变化，大城市的郊区和周边地区都有比较大的利好。　　

除了产业，轨道交通是都市圈发展的基础和框架。《意见》明确，要打造轨道上的都市圈。尤其是要大力发展都市圈市域(郊)铁路，通过既有铁路补强、局部线路改扩建、站房站台改造等方式，优先利用既有资源开行市域(郊)列车;有序新建市域(郊)铁路，将市域(郊)铁路运营纳入城市公共交通系统。　　

这个过程中，市域铁路、市域快轨是关键。相比城市群主要依赖高铁和城际轨道，都市圈主要依赖城际轨道和市域快轨。尤其是市域铁路(快轨)，从功能上说更接近于地铁。轨道交通建设对区域发展空间布局也带来很大的变化和影响。　　

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚分析，市域快轨的速度一般达到了100~160公里/小时，比普通地铁线路快一倍，与城际轨道差不多。随着市域快轨、跨城地铁的发展，原来中心城市的远郊区以及周边地区就变成了中心城区通勤的范围，加速了都市圈的形成。　　

张大伟说，随着北京、上海、深圳等大城市的轨道交通尤其是跨城地铁、市域快轨的发展，将会极大缩短周边地区、邻近板块到大城市中心城区的时间，让这些区域变成也可以变成人们常住的区域，从而有利于超大城市疏解中心城区人口，也可以带动周边区域发展。因此，周边板块的发展也会迎来较大利好。　　

严跃进说，随着都市圈交通的协同发展，中心城市到周边中小城市卫星城的地铁、快轨等轨道交通的建设，会利好相应的住宅项目，包括地铁沿线的土地开发，如地铁上盖物业等，都有不错的发展机会。　　例如，去年6月，碧桂园(02007.HK)以总价40亿元拿下了顺德陈村地块，该地块位于陈村镇横五路以北、陈村大道以东，周边交通轨道环绕。地块的西北侧为在建的广州地铁7号线西延线(预计2020年正式开通运营)，南侧则是规划建设的广佛环线(预计最快2022年全线通车)与陈村站站场，地块规划拟打造成“湾区枢纽、科技顺德”的标志性项目。　　

实际上，伴随着广州地铁7号线延长线、佛山地铁2号线及广佛环线的规划和建设，开发商正是看中陈村通过轨道交通融入广佛都市圈。

文章来源于第一财经