2018年各地土地流拍现象增多 棚改力度衰退效应显现

       2018年，虽各地土地流拍现象很多，但率先降价促销拿回销售款的房企仍然抓住了市场机遇，储备了不少土地。

　　据克而瑞地产研究统计，2018年全年， 销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%，其中，26家房企全年拿地货值超过1000亿元，22家房企拿地建筑面积超过1000万平方米。总体来看，2018年，房企更倾向于收紧投资准备“过冬”。

　　10强房企拿地货值占一半

　　融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素，导致2018年房企拿地较上年相对谨慎，且加速资源流向规模房企，但强者恒强的局面未变。

　　分梯队来看，TOP10企业新增货值、建筑面积集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分了百强50%的地块，而TOP3企业更是占到百强的24%。《证券日报》记者注意到，2018年全年，拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科地产，其拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

　　对此，克而瑞认为，一方面是因为融资收紧，规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显;另一方面，销售额不断创新高，以及在高周转模式带动下，多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

　　值得关注的是，2018年，房企的拿地销售比有所降低。据克而瑞统计，2018年TOP100企业拿地销售比为0.38，较2017年0.59的平均水平相去甚远。从各梯队来看，无一例外大幅下滑，一方面是这些房企在去年销售规模增长较快，例如富力、金科早在去年前10个月业绩就已经突破千亿元，另一方面，对市场持谨慎态度，导致其在投资拿地上相对保守，阳光城、泰禾、融信等企业拿地金额较上年下滑幅度较大。

　　向三四线城市下沉

　　在2018年上半年“冲规模、扩土储”，下半年“紧投资、稳现金”的全年走势下，百强房企投资布局也更多聚焦在市场热度高的三、四线以及中西部高能级二线城市。

　　事实上，《证券日报》记者也在采访中获悉，尤其是上半年，很多上市公司去一线城市或者二线城市周边的三、四线城市抢地，抢到地的房企基本都付出了比预期高的代价。下半年市场变化后，三、四城市土地出让才不那么火热，但仍有房企在赶末班车。

　　克而瑞认为，对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价可以发现，有50%的企业单位货值较销售均价下降，这也与去年房企热衷在三、四线拿地相互印证。在TOP20企业中，绿地、新城、招商等降幅均超过20%，新增土储向三、四线城市倾斜明显。

　　即便三、四线热度开始衰退，但全年仍有半数企业投资在下沉，一方面是希望赶上三、四线的末班车，另一方面是平衡布局结构。

　　据克而瑞统计，从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三、四线依然是多数房企的首选。房企在三、四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。

　　但从四季度来看，此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现，部分三、四线城市市场降温显著，在整体谨慎投资策略下，房企开始收缩对低能级城市投资力度，并逐步开始回归二线。数据显示，四季度典型房企在二线城市投资拿地建面占比已基本与三、四线持平。

　　克而瑞预计，在谨慎投资预期下，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性，通过快速扩大土储来冲击规模暂时告一段落。2019年无论是龙头房企还是中小房企，整体的投资态度都将进一步趋于保守，安全过冬成为房企的共识。

　　房地产何时不提“调控”

　　年末召开的中央经济工作会议，都是来年经济工作的指南。与2016年、2017年不同，今年中央经济工作会议对2019年重点工作的部署，房地产和住房部分没有单列一条，而是放在第七条“加强保障和改善民生”这个部分。

　　我个人的理解是，房地产问题，尤其是住房问题，中央是将其视为民生问题的一部分，与“房住不炒”的原则相一致。我们再不能将房地产作为拉动投资、促进消费的重要工具来看，从而，那些总是动不动就期待以房地产来救市的专家们要失望了。

　　在研读中央经济工作会议公报时，有人说，关于房地产，没有提到“调控”，然后与菏泽调整限售政策联系起来，解读为房地产调控要放松了。这当然是误读或曲解。

　　紧接着在12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，要继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

　　关于明年房地产工作，一定要完整地研读中央经济工作会议这几句话：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，表明中央对房地产尤其是住房的定位一以贯之，如前所述，回归本义，它是民生问题的一部分。

　　既然要坚持房住不炒的定位，那么，短期内以限购限贷为标志的限制性调控措施就不会轻易退出。这就是住建部提出的，“继续保持调控政策的连续性稳定性”。有些专家一再嚷嚷说，行政性限制措施要退出，但过去多年投机投资色彩严重的房地产市场，如果放任市场自行调节，它的畸形一面就会继续放大，资产泡沫累积金融风险，从而对经济运行形成更大干扰。

　　但这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间。中央强调“因城施策、分类指导”，就是将调控的权力下放到城市一级政府，但主管部门保留指导和监督的权力。

　　此轮所谓“史上最严”的楼市调控，已持续两年。客观上，部分城市尤其是三四线城市，需要根据当地的市场情况对政策实施效果进行研判，该微调的微调，目的仍然是让调控更加精准、有效。在我个人看来，一些城市政府因应当前市场实际情况所作的微调，不值得大惊小怪。

　　不排除后续还会有一些城市对调控政策措施进行微调。但请注意，权力同时伴随着责任。如果哪个城市敢全面放松调控，导致当地房地产市场大起大落，比如，房价大幅反弹，也可能被上级部门问责。这也是中央提出“夯实城市政府主体责任”的应有之义。

　　因此，无论是三四线城市还是一二线城市，若无充分把握，没有哪个城市敢全面放松房地产调控。那么，城市政府在发展和管理房地产市场方面，有哪些重点工作?

　　2018年中央经济工作会议讲了，完善住房市场体系和住房保障体系。这句话，呼应了十九大报告提出的要求：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　我个人的理解是，各地政府要一手抓市场，一手抓保障。房价上涨压力比较大的城市，要加快住宅用地供应;并非所有人都买得起市场化商品房，所以还要提供更多的共有产权房、租赁住房。尤其是，按照住建部的要求，补齐租赁住房的短板。

　　关于增加租赁住房供应，去年8月，全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点已经推开，但进展未如公众预期。十三届全国人大常委会第七次会议正在审议的《土地管理法修正案(草案)》，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这为全面利用集体建设用地建设租赁住房，提供了法律保障。我个人建议这方面的工作可以也应该加快。

　　回应文章的标题，也是很多地产界朋友关注的问题：房地产调控何时可以退出?一句话，房地产市场健康发展长效机制建立之后。什么样的长效机制，专家们此前讨论很多，我个人的理解是，包括三方面：土地制度;房地产税收制度;多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如你所知，这几个方面因为涉及多个市场主体复杂而多元的重大利益，不可能一蹴而就，但大方向是明确的，几不可逆。

　　可以展望，房地产市场健康发展长效机制建立后，投资投机需求知难而退，合理自住需求有支撑，租赁需求有保障，房价基本稳定，各地就不需要时刻紧张盯着楼市动态，调控二字也就可以从房地产文件里移走了。那个时候，房地产与土地财政、与GDP也可以真正脱钩了;你也将不再热切地打听，可不可以买房(投资)，哪里最值得买。是的，放下执念，常常需要外力的作用。

　　(房掌柜整理自证券日报、21世纪经济报道)