建立房地产长效机制从1+3入手 楼市政策微调成趋势

     “房地产长效机制的建立并非像出台政策一样简单容易，这种调控机制具有长期性、复杂性及反复性，预计建成需要十年时间方可达到理想效果。”中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌昨日在接受记者采访时表示。

      住建部近日表示，今年要继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

      顾云昌指出，建立房地产长效机制简单来说是从“1+3”入手，“1”是指住房制度，包括住房市场体系和住房保障体系，这是住房制度的本质和最重要的内容；“3”是指三方面的机制体制改革，分别是土地供应体系、财税体制、金融货币体制。目前来看，四个方面的机制建设与改革都有所落地，但距离理想状态仍有较大差距。

      中原地产首席分析师张大伟昨日在接受记者采访时表示，建设房地产长效机制的最大难点在于土地财政，如何理顺“卖地财政”并解决地方财政收入问题具有很大难度。

      张大伟指出，当前一线、二线城市，受土地供小于求导致地价较高，地方政府无须多卖地就可满足财政需求，因此地方政府主动加大土地供应的意愿并不高。反观一些三线、四线城市，恰恰面临土地财政压力被迫多卖地，尽管这些地方的房地产市场已是供大于求。因此，在土地供应方面的进展相对滞后，政策的制定和执行也有较大偏差。

      对于土地供应体系，顾云昌表示，目前已提出多主体土地供给，包括农村建设用地入市、宅基地入市等。其中，农村建设用地入市仍处在试点中，宅基地入市还未达到立法高度，存在较多障碍，包括城乡土地统一市场问题等，这对租赁市场也有较大益处。

      “租赁机制是未来长效机制中的重要环节”，张大伟指出。

      此外，顾云昌还表示，由于M2过去增长过快导致房价上涨过高，当前金融体系中直接融资比例太低，间接融资太多，已影响到房地产市场的健康发展，这涉及金融体制改革。

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      刀尖上求平衡！多地调控松绑，今年房价会大涨吗？

      2018年楼市在各地真真假假的“松绑调控”中结束。

      自山东菏泽打响第一枪后，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政。虽然政策震动不大、甚至遭遇“朝令夕改”、“否认放松”，但也暗示着2019年房地产市场即将到来的政策微调。让刚需群体揪心的问题是：楼市调控松绑了，今年房价会不会大涨？

      楼市政策微调成趋势

      多家市场机构的回顾、展望报告都预计，今年房地产调控政策将会出现适当调整。中原地产方面就分析，今年可能至少有30城跟随菏泽等地的脚步实施微调政策，这也意味着本轮调控即将见底。

      为什么会出现微调政策？对于这个问题的答案，很多“攥着钱”观望楼市的消费者都会脱口而出：地方政府扛不住压力了。

      先来看“打响第一枪”的菏泽。菏泽市住建局关于取消二手房转让期限规定的情况说明中，把这“压力”归于老百姓的迫切愿望以及原规定带来的二手房价格大涨。

      还有没有别的压力呢？“对地方政府来说，在2018年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力”中原地产首席分析师张大伟分析。

      从数据上看，2018年全国楼市已经基本结束了增长势头。贝壳研究院近日发布，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平；但自去年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。二手房方面，2018年全国二手房成交420万套，同比持平，成交量低于2015至2016年；从重点城市全年表现看，去年6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

      对住建部门来说，楼市调控选择松还是紧，也犯难。在衡阳市发改委、住建局松绑限价政策不到一天，衡阳市政府便撤回了这一文件。松绑政策时，当地房地产协会的解释是“目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定”；撤销文件时，衡阳市政府的解释是“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分”。

      衡阳市政府表示，将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控。可是，究竟如何才算“科学调控”？这恐怕是2019年摆在很多地方政府面前的一道难题。

      “房住不炒”基本原则未松动

      成交量回落，房价是否有所变化呢？贝壳研究院方面分析，2018年下半年以来重点城市二手房随着成交持续走低，均价上涨动力不足，开始下跌。与三季度相比，四季度均价下跌的城市占比由18%上升38%。

       听到这样的消息，一些老百姓冲进售楼处和二手房中介，却发现口袋里的钱依然买不起。毕竟，这期间房价的下跌还是在前期过快上涨之后的自发回调。

      菏泽之后，业内预计，对过去严厉的行政管控进行适度修正，是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计今年房地产调控政策将会适当调整。但对于正在攒钱买房的老百姓来说，最担心的就是：政策一旦松绑，好不容易稳定下来的房价会不会又大涨。

      这得先来看楼市调控政策的调整会集中在哪些方面。贝壳研究院院长杨现领分析，首先，调控主体由中央转向地方，近来多地政策调整就是由地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题制定的；其次，调控方式由调控交易转向调控供给结构；今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

      杨现领用“刀尖上求平衡”来形容今年的楼市。“房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。”他说。

      “信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。”张大伟说，从中央到地方，依然明确要求“房住不炒”，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

      炒房“黄金时代”落幕

      一线城市之外，环京楼市也是一个风向标，尤其是燕郊。前几天，燕郊一则卖房信息“刷屏”。由于难以支付每个月一万元的月供，有房主卖房喊出来“首付不要、继续还贷就可以”的口号。

      这是炒房客悲伤退场的缩影。

      有媒体查询发现，该小区购房时3.2万元/平方米，如今已降到1.5万元/平方米。房价腰斩其实已经是北三县楼市的共同特点。都说开发商回笼资金压力大，但高价入场的炒房客们更不轻松。他们当中很多人手中供着多套房，如今价格下跌面临的还款压力可想而知。

      倍感沮丧的还有还有奔走在售楼处里的“房闹”们。多地楼盘上演打折促销，引来前期已签约业主的强烈不满。

      在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。贝壳研究院的数据显示，2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落。这也意味着，买卖双方市场预期同步走弱。

      随着去年下半年以来重点城市二手房均价下跌，购房门槛也在降低。从供应结构上看，大批政策房和限价商品房即将入市，满足刚需的供应增加，将对房地产市场的价格和成交量起到“稳定器”的作用。

      （房掌柜整理来自证券日报、北京日报）