450次!2018年房地产调控创史上之最 全国整体降温

今年以来，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。正是在这一从严调控的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场预期出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温，调控取得了阶段性成果。

不过，在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力加大的背景下，有关楼市调控放松的传闻也此起彼伏，明年调控政策和市场走向备受关注。对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路没有改变，再次强调“房住不炒”的定位，意味着抑制非理性的投资、投机需求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性，与此同时，在因城施策、分类指导的调控策略指导下，将赋予地方政府更多的调控自主权，也把城市楼市稳定的主体责任真正落实到地方。

业内人士还指出，当前楼市面临行政调控弊端逐渐凸显的问题，建议政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。

市场：从局部过热到整体降温

上半年，多地楼市调控政策不断收紧，部分前期调控彻底或经历多轮加码的城市市场降温明显，但仍有部分城市出现过热苗头，“抢房大战”不断上演。如成都某楼盘数万人抢购千套房，杭州某楼盘近3000人抢不到200套房，甚至还有98岁老奶奶参与摇号的现象，同时，也出现了部分开发商暗箱操作、收茶水费、炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。因对房价上涨仍有预期，重庆、西安、武汉、南京等“抢人”的热门二线城市以及丹东、粤港澳大湾区、海南等因政策预期带来房价上涨预期的地区，房价涨幅比较大，投机炒作抬头。国家统计局6月公布的5月70城房价数据环比涨幅仍进一步扩大，市场没有出现明显降温，摇号抢房背后的市场乱象屡禁不止，调控压力继续增大。

继住建部在5月份约谈了西安、海口、三亚、成都、太原等12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出6大具体措施后，6月底住建部等七部门决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动，严打投机炒房、稳定市场秩序。随后，西安、杭州、长沙等地相继出台限购方面的“堵漏”措施，暂停了企业在限购区域购房，长沙也对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上……数十个省市相继采取行动，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

市场预期真正开始转变是在7月31日中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”后，8月开始，全国多数地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，再加上8月17日住建部又约谈了海口、三亚、烟台等5个城市，再次强调“房住不炒”，9月后市场形势逆转，进入下行通道。在龙头房企万科喊出“活下去”的口号后，更多房企市场预期发生改变，打折促销及降价的项目开始增多，售楼处遭业主“维权”事件也不断上演，个别楼盘遭到了打砸售楼处、拉横幅“维权”、甚至要求退房等较为激烈的行为，市场“秋凉”感受明显。与此同时，国务院关于货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用。10月底，新华社、人民日报等央媒集体发声“调控不放松，不能半途而废”，令部分开发商和住房投资者对于调控政策放松的预期落空。

国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大，市场预期明显转变，消费者观望情绪较浓;17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。与此同时，全国房地产开发投资累计同比增速降至全年最低值，全国300城市土地流拍数量创新高、土地平均溢价率创新低，多个指标均显示全国房地产市场整体降温。

政策：从持续加码到局部微调

今年以来，房地产市场从局部过热到整体降温、回归理性，是中央和地方政府对房地产市场持续保持高压监管态势、调控政策持续从严的效果体现。

从3月两会政府工作报告进一步强调“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，再到12月中央经济工作会议再次强调“房住不炒”定位，坚持因城施策、分类指导，中央不断明确和强化调控基调，彰显调控决心，从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势。住建部、银保监会、发改委等多部门为把“房住不炒”落到实处，从加强市场监管、深化制度改革、强化金融监管、加快租赁市场建设等方面出台政策部署楼市调控和长效机制建设。各地方政府因城施策，从需求端和供给端共同发力，落实房地产调控政策，限购、限贷、限价、限售等措施不仅在热点城市全面升级，并且扩围至三四线城市，与此同时，数十个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，大力整顿规范房地产市场秩序，坚决遏制投机炒房，多个热点城市开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点，加大有效供给，不断落实“稳地价、稳房价、稳预期”的主体责任。据中原地产研究中心统计，今年以来，全国出台各种调控政策多达450次，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

伴随着房地产调控不断深入，政策放松的传闻也时有发生。

从年初的兰州“松绑”限购、合肥取消限价、成都借人才落户政策“放松”调控、南京落户“松绑”传闻，到10月份出现“广州放松限价”、“国务院规定半年内放开全部限购”的传闻，再到12月出现的“发改委对房企融资松绑”传闻，地方政府和国家部委每项与房地产有关的政策调整都能牵动市场敏感的神经，并被解读为调控放松的信号。不过，这些“放松”传闻均被相关部门及时澄清，并且住建部年内已经6次明确表态“坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策连续性稳定性”，多家央媒也在关键时刻集体发声“调控不会半途而废”、“房住不炒定位不动摇”，不断稳定市场预期。