国土部对房市异常波动城市出招 高总价地分割卖

　　针对一些城市出现房地产市场异常波动，国土资源部昨天明确表示，将毫不动摇保持从严、从紧调控基调。将采取措施稳定房地产用地供应，抑制异常地价。为避免出现“高价地”误导市场，将对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应。

　　□分类处理三类市场异动城市要出招

　　国土资源部土地利用管理司司长廖永林说，国土资源部将监督各地执行好现有政策措施，针对不同类型城市，分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。

　　下一步，市场出现波动的城市要采取切实措施，进一步落实国务院调控要求。一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。

　　市场出现波动的城市，主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　□闲置土地

　　闲置地能盖122万套房

　　国土资源部昨天公布的数据显示，截至今年11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷，其中闲置住宅用地7461公顷。即便按照容积率1计算，本次国土部公布的数据为1.1亿平方米，按一套房90平米计算，可建122万套房。而在2009年底，闲置用地累计约1万公顷。

　　对此，国土资源部将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度，加大闲置土地处置力度。大企业指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业，大地块指单宗供地规模超过一定规模的地块。大企业和大地块的开发建设情况，对房地产市场具有较强引领带动作用，能否按期开工、竣工形成有效供给，直接关系到国家房地产调控政策的落实。

　　国土资源部将于近期在土地市场动态监测与监管系统开辟“房地产大企业和大地块监管专栏”，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月更新，专栏信息及时向社会公布，接受社会监督。

　　各省级国土资源主管部门建立本地区房地产企业诚信系统，将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县相关部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。

　　中国房地产学会副会长陈国强称，对闲置土地的处置，国土部已有处罚措施，如“土地闲置满两年无偿收回”等，但没有很好执行。很多地块出让后，并没有按约定时间开发，“刀举起来没有落下去”，闲置土地多，问题还是出在监管部门。对于这一次的处置表态，他称，关键要看“只是说说，还是真的会有所行动”。

　　□焦点举措

　　好地流拍地捆绑销售

　　国土资源部要求，稳定住宅用地供应，促进形成良好市场预期。一是稳定住总量。落实好今年的住宅供地安排，加快编制明年计划。计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量；市场波动城市的商品住宅用地供应总量，原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。二是积极稳妥均衡供地。按照区域协调、远近兼顾；好坏搭配、大小互补；用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让。为减少土地流标流拍，国土资源部相关负责人指出，对今年上半年流标流拍或无人申请的土地，可以和一些条件好的土地放在一起供应；也可以适当调整条件、调整价格，提升企业拿地信心，提高供地成功率。

　　■影响

　　新政或可免开发商囤地

　　针对国土资源部昨天要求各地“要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等”新要求，中国房地产学会副会长陈国强表示，上述要求应成为土地市场管理的常态化手段而不是应急措施。他称，这些新管理手段的实施将加剧房企的洗牌效应，强者恒强大者恒大，优胜劣汰的趋势会更明显，对大品牌的房地产企业是个利好，但中小企业将来发展空间会受限。陈国强称，新政短期内有助于土地市场的适度降温，对企业和地方政府来说，出让土地和拿地也会更理性。

　　一位国资背景的开发商向记者表示，其实大部分购房者对什么是高价地并不清楚，不排除价格稍高的地块被过分炒作，作为监管部门如果能够把高价地标准明明白白给出来，实际上是稳定了市场的预期。

　　对于分割出让的政策，这名开发商表示，一方面可以避免宗地面积过大，总体开发周期过长，为开发商囤地制造“条件”；另一方面，宗地大小对于周边地价的影响和其总体价经常会出现1+1<2的情况，宗地单体面积越大，对于周边房价的影响越大，分割出让可以最大限度降低这种连带效应。而竞配建等措施，则可以最大限度地降低部分优质地块的单位土地成本。

　　“但上述措施都属于短期应急措施，土地市场的平稳，最终还是要看供应和预期，因此未来除了加大供应外，调控预期应该是土地部门最应当下力气解决的。”该开发商称。

　　■幕后

　　近期房价异动促进新政出台

　　对于土地出让新政，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，今年11月底、12月初十余城市“高价地”频现，对购房者预期带来很大的影响，也在一定程度上带动“高价地”周边房价上涨。国家统计局数据显示，11月新建商品住宅（不含保障性住房）与10月相比房价上涨的城市有53个，与去年同期相比价格上涨的则有25个。因此，胡景晖认为，如今国土资源部的调控政策出台，与部分城市年底房价出现异动有关。

　　进入11月后，土地市场出现了一些新情况：一些城市相对于上半年，土地供应放量比较明显，优质稀缺地块的推出造成均价回升，市场竞争强度有所增加，呈现回暖迹象；一些地方集中推出一些优质地块，广受社会关注；部分房企因住宅销售情况比较好，补库存意愿强烈，开始主动拿地，一些地块的面积比较大；个别地方出现违规出让土地的现象。

　　针对上述变化，国土资源部有关负责人表示，虽然很多地方从下半年开始土地供应放量，但多属于恢复性供给，补足今年上半年市场供地不足的缺口，情况也符合历年“前低后高”的供地规律。不过，仍需要高度关注存在的问题，在严格执行现有调控政策的基础上，准确研判土地市场走势，谋划好保持后市稳定的措施和工作。

　　■行动

　　国土部将公开调查南京高价地

　　昨天，国土资源部土地利用管理司司长廖永林透露，将对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。近期将对江苏省南京市下关区滨江2号地块开展公开调查。

　　今后，国土资源部还将继续对监测发现和媒体报道的重点地块开展公开核查督办工作，促进土地供应方、土地竞买方规范履约。廖永林还表示，将先责成江苏省住建厅调查，届时待江苏省调查结束后，再根据具体情况讨论是否派出工作组进行调查。

　　据了解，廖永林明确将公开调查的江苏省南京市下关区滨江2号地块，为中冶拍下的今年全国总价高价地地块。该地块由中冶置业持股80%的南京临江老城改造建设投资有限公司，于11月30日在没有竞争对手的情况下，以底价56.2亿元顺利拿下，成为2012年以来全国范围内的总价高价地。至此，连同其在2010年拿下的下关1号和3号地块，中冶共斥资256.54亿元，圈地面积达236万平方米，成为南京下关区的“地主”。

　　■效应

　　广渠门高价地曾带涨周边房价

　　中国房地产学会副会长陈国强称，虽然无法量化，但高价地对周边地价、新盘开盘价、二手房房价的影响，都是显而易见的，高价地的出现，还会影响其他开发商的拿地热情。

　　2009年5月，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元夺得，楼面地价高达15141元/平方米，当时成为北京实施招拍挂制度以来成交单价最贵的土地。有报道称，富力地产拿下广渠门10号地后仅三天，周边二手房价格就上涨5000元，创下拉动周边房价上涨的最高纪录。

　　今年7月，海淀区万柳地块出让，成交楼面价达3.38万元/平方米，刷新北京楼面单价历史纪录。有媒体调查称，万柳高价地拍卖后首周区域部分二手房价出现小幅上涨，总价涨10万—20万成为主流。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，就当前的市场格局来看，只要土地交易过程再出现“高价地”或“过度溢价”，都将或多或少影响周边房价预期，最终影响宏观调控效果。

　　北京为避免高价地出现，多次采取“限地价竞配建保障房面积”等土地出让措施。

　　总价较高地块分割卖

　　国土资源部相关负责人特别强调，要保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。一是避免出现所谓

　　“高价地”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或与条件较差的土地放在一起供应。

　　二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。

　　三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

　　本版采写本报记者孙雪梅本报漫画谢瑶

(京华时报)