政府筹划城镇化战略 一级土地开发商圈地受益

从欧美经验看，今天的中国，正处于由城镇化率50%向70%挺进的过程中，即城镇化“黄金发展期”的后半段。作为最重要的资源载体，土地在城镇化过程中的价值再挖掘值得投资者密切关注。那些提早储备了大量一级城镇土地的上市房企，其低成本优势将为公司带来较大的盈利空间，事实上，近期如绵世股份、大名城、新湖中宝等股票已获资金介入。

本报记者通过多方采访发现，云南、贵州、广西等地正酝酿积极的城镇化战略，其城镇化空间也较大，在这些地域拥有一级土地开发项目的云南城投、中天城投及正和股份有望率先受益。

多地政府酝酿城镇化战略

有消息人士透露，国土部正在调研农村集体建设用地入市方案，在不改变土地集体属性的情况下，引导其进入经营开发领域。另外，农村集体土地确权登记工作也将于今年年底前如期完成，为下一步农村集体土地的有偿流转提供保障。

地方政府方面，根据上证报了解，除广东等创新示范省份外，云南、广西等内地省份在城镇化方面思路也较为成熟。这些内地省份一个共同的特征是目前城镇化比例偏低，其中，贵州在2010年时城镇化率仅为33%，云南目前城镇化率只有36.8%。

今年9月，云南召开全省城市建设工作现场会，此后，一个清晰的、可操作性强的城镇化工作线路图基本形成。“加快城镇化是一场深刻的社会变革，云南显然是目前全国推进城镇化力度最大的省份之一。在当地企业眼中，地方政府非常强势，并有可能在土地制度改革、融资方式、人口导入政策等方面有所突破。”上海证券分析师舒廷飞告诉记者。近日，他正在云南调研当地上市房企的发展情况，对云南推进城镇化的思路尤其关注。

由于云南90%以上土地属于山地，云南省最重要的城镇化目标是合理利用山地资源，推动“城镇上山、工业上坡”。对于城镇区域的土地如何运营，地方政府思路非常明确，即“统一收购”、“统一批租”，在土地收购—土地储备—土地出让三个环节，形成土地一级市场的政府垄断。

如果政府垄断城镇化土地的一级开发，那么对于像云南城投之类的一级开发国资企业，无疑打开了想象空间。

另一个大力推进城镇化的典型是广西柳州。去年底，广西省政府提出将城镇化作为扩大内需的“新推手”和广西最重要的经济增长点。其中，柳州和南宁以“超大城市”身份担负重要的城镇化使命。

今年，柳州市发布《柳州市超大城市空间布局规划（2012-2020年）》，提出其超大城市空间布局规划范围包括了柳州市现有中心城区以及广西柳州汽车城，同时扩容了太阳村镇、沙塘镇和石碑坪镇以及柳江县与鹿寨县的中心城区、新兴组团、东泉组团（华侨农场）等，规划建设用地规模高达300平方公里。为打造超大城市，柳州以西南先进制造业中心为产业定位，从中心城市向外辐射多个组团，形成11大片区，配合大规模的城际铁路和轨道交通建设，基础设施建设和商业地产开发前景吸引了众多企业的高度关注。

此外，包括绍兴、韶山等地均有城镇化推进战略公布或落实中。不过，在很多业内人士看来，目前全国尚未形成可操作性强的统一方案来加速推进城镇化。“中央政府提出了明确的城镇化发展方向，但配套制度和执行思路尚不明确，土地政策就是一个重头。我们预测近日召开的中央经济工作会议会在这方面有更明确的指引。”上海绿地集团(新里西斯莱公馆 绿地新都会·国际花都)高层告诉记者。

另外也有专家提醒，新型城镇化扩张一定要防止土地的粗放式发展。比如某省2001年至2011年城镇建成区面积增长90.09%，城镇人口只增长30.78%，土地的城镇化远远快于人口的城镇化。

上市房企先知先觉低位“抄底”

就在各级政府密集酝酿城镇化土地新政的时候，部分先知先觉的上市房企早已布局。近期，上证报调研走访十余家上市房企，包括大举参与城镇结合带一级土地开发的企业如新湖中宝、中天城投、华夏幸福、华发股份等。这些企业均有可能在新一轮城镇化土地改革中率先受益。

专家介绍，城镇化过程中的土地价值主要有两方面可以挖掘：一是农村集体用地不改变性质下的有偿流转，入市开发。其结果一方面是集体土地有望与国有土地一起，成为土地供应市场的“双轨”力量。第二类是通过提高征地补偿标准，将农村集体土地顺利征收，收储为国有土地，再进行商业开发。这两种形式对一级土地开发商都有可能派生出巨大的商业空间。

首先，对于储备着大量农村集体性质土地的企业来说，随着各地加快推进城镇化，集体土地流转或征用后，其商业价值会大幅上升，无论转性与否，公司都可以通过商业运营和交易，来盘活资产。

另外，更多一级土地开发商会从低成本收储中受益。“由于目前各地城镇化思路与制度尚处于形成初期，包括农村集体土地征收等成本还没有大幅提高，房地产企业一定会乘此机会大举扩张。一旦未来城镇土地管理制度趋于完善，成本大幅提高，房企早期储备的低成本城镇地块，将是未来盈利的一大保障。”一位上市房企高层表示。