三、20年及以上老房跌幅为次新房3倍以上,旧改可提升流通率
北京的老旧小区主要在核心区域,地段价值高,但是目前居住条件差,导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大,造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区房价抗跌性差且流通不畅。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以11%的累计跌幅(2019年较2017年)居北京城区房价跌幅前列。在保证样本的前提下,为了剔除教育资源的影响,以石景山及丰台两区房源为样本,房价跌幅与楼龄基本呈正相关:20年及以上的房源均价累计跌幅达9%,而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。房龄越大,流通率越低,不利于资源的优化配置。
图:石景山及丰台两区不同楼龄二手房成交均价变动(2019年较2017年)
来源:贝壳研究院
图:2019年北京不同楼龄段二手房流通率
来源:贝壳研究院
老旧小区改造提升小区流通率。以朝阳区劲松商圈为例,近两年进行了大面积改造,社区价值的提升作用明显。贝壳研究院数据显示,2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%,2019年均价止跌转涨,涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位。劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名,2018-2019年稳定在第8位。
近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区,2018年成交均价同比下跌7.2%,2019年同比上涨3.3%,整个下行期(2019-2017)均价累计跌幅仅4%,跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。老旧小区改造可以有效促进资产的保值。
近年来持续推进保温加固的劲松1-9区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。
图:劲松1-9区成交在劲松商圈的占比
来源:贝壳研究院