贝壳研究院：旧改万亿蓝海破冰，重塑城市格局

老旧小区改造面临较大的障碍，但在疫情的冲击之下，国家为了稳定投资，加大对城市老旧小区改造的力度。2020年政府工作报告明确3.9万个老旧小区的改造目标。在一系列扶持政策推动下，社会资本参与小区改造，将会推动老旧社区改造破冰。老旧小区改造能够拉动超过1万亿的投资，能够使存量房产价值得以提升，还能优化城市人口分布结构，提升中心城区经济活力。

一、近四成老旧小区楼龄20年以上，京沪旧改空间最大

按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米。根据贝壳研究院数据，重点20城市（名单如下图）的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，不管从绝对数量还是比例来看，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

图：2000年及以前小区个数TOP20城市

来源：贝壳研究院

二、京城超八成老旧小区在城六区，六成无电梯、七成车位配比不足1

老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近6成是老旧小区。

根据贝壳研究院数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。从区位分布看，北京所有存量住宅房源中有64%分布在城六区，而老旧小区房源中，有82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在47%左右。

图：北京各城区内部老旧房源占比

来源：贝壳研究院

老旧小区居住空间普遍逼仄，环境配套较差。贝壳研究院数据显示，北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平以下，90%在90平以下，120平以上的占比仅4%。老旧房屋居住空间普遍拥挤。

图：北京链家近五年成交的不同楼龄段房源面积分布

来源：贝壳研究院

贝壳研究院数据显示，北京所有存量小区中有近6成小区有电梯，而楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯，超六成小区无电梯。此外有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率不足（绿化率30%以下）。北京所有存量小区中仅12%的小区无门禁系统，而老旧小区中这一比例为26%。老旧小区普遍不是人车分流。车位配比不足1的老旧小区占比超7成。40%的老旧小区物业不具备资质。