钱紧一年 | 中海轮回

面对盈利增长的质疑，颜建国归因于过去几年中海销售增速较慢，导致营收、利润增幅放缓。不过他也对外界多次表示，中海对利润的要求是毛利率不低于30%。

然而，正如年报所言：“持续扩大规模，控制好风险，必须快速开发，快速销售。这样会改善资金回流，资产流转和股东资金回报，但项目的毛利率难免受到抑压。”

如何实现规模与毛利“鱼与熊掌兼得”，中海将更多筹码放在北上广和香港五座一线城市。2019年初的业绩会上，颜建国就毫不讳言地指出，近年来中海土地投资集中在一二线，尤其是一线城市，是投资的重点。

在颜建国看来，如果市场处于波动期，一线城市会更稳当一些，而这些城市的高房价和强购买力，可以让中海在做大单个城市销售势能的同时，保持着高毛利。 

数据来源：企业年报、观点指数整理

一线城市向来是兵家必争之地，土地成本高企，拿地难度大，中海也走得颇为艰辛。最初的2017年，依靠联合体在北上广及香港累计拿下9宗地块，耗资151.28亿元，占总土地金额15.9%，新增楼面面积91.44万平方米，但大本营深圳依然没有突破。

2018年，中海在一线城市拿地17宗，土地金额384.33亿元，占比达42.07%。其中包括以12.54亿元拿下深圳坪山一宗1.91万平方米的迷你地块，这是中海时隔三年在大本营拿到的第一宗地块。

2019年，中海继续加大在一线城市的投入，前11月共斥资548.2亿元，占总拿地金额比例超过50%，新增15宗地块，应占楼面面积208.1万平方米，土地权益也从2017年的52.67%上升至占84.57%，显示出中海渐渐倾向于独立开发。

数据来源：企业年报、观点指数整理

大手笔拓展一线城市的同时，土地均价走高也是一个日益凸显的现象，目前中海一线拿地均价已经从2017年的1.65万/平方米米上升至2.63万/平方米，总拿地均价从2017年的6501元/平米上涨至1.09万/平方米。

“我们拿地前都会做财务测算，算得过账才会拿。”类似的话语，颜建国已经说了无数遍。

低息筹码

市场跌宕起伏，踏错一步就有可能失败，但中海有足够的筹码吗？

2019年以来，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等新政频出，房企融资成本一路上涨，利率超过10%以上的美元债已经司空见惯。

融资高压之下，部分房企频频出让项目回流现金。2019年最后几个月，有几家知名房企甚至陷入破产或者被收购传闻中，然而这一切都与中海无关。

从寒冬过渡到暖春，2019年初，中海就以300亿港元大额银团贷款向外界展示了新一年在资本市场上继续进取的态势。

这种对借贷对象的经营能力、资金实力有着极高要求的融资方式，最为中海青睐。

2017年12月，中海便曾与15家国内外银行组成的银团签订一笔180亿港元五年期定期贷款，利率低至1.38%。不过，最新的300亿港元贷款，中海并没有公布利率。

40年前从香港起家，因急于扩张，中海曾在1997年亚洲金融风暴中经受考验，“10年辛苦挣的钱，一夜工夫打回原形。”前中海掌门人孔庆平后来回忆称。

以史为鉴，刻骨铭心的教训也成就了中海，注重财务安全、重视利润成为这家房企往后数十年发展的主基调。2019年中期报告显示，中海依然保持着三大国际信用评级机构给出的行业最高投资评级：惠誉A-/稳定；穆廸Baa1/稳定；标准普尔BBB+/稳定。

一般而言，信用评级越高可获得更低的融资成本。据观点地产新媒体了解，过往几年，中海加权平均借贷成本始终保持在5%以下，颜建国掌舵这三年，这个数字大约在4.3%左右，低于其他头部房企，这给了中海更大的空间。