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钱紧一年 | 中海轮回

来源:观点地产网   北京房掌柜  2020-01-02 10:52:28
[摘要]市场跌宕起伏,踏错一步就有可能失败,但中海有足够的筹码吗?

“未来,大的改变是不会有的,传统都会继承。”

2017年3月业绩会上,从龙湖归来不久的颜建国以中海行政总裁身份出现在会场,面对台下媒体追问,他说:“我们的血液、基因都属于中海。”

寥寥数语,就此为人事巨变后的中海设下了发展方向。

在颜建国来看,2020年销售要达到4000亿、毛利率30%、规模与效益的平衡都是需要坚持的,但环境已经变化,规模竞赛、融资收紧、调控趋严,也让中海如履薄冰。

为了适应这个变化的世界,中海开始调整组织结构、管控方式以及投资节奏,最为直观的是加大了拿地的力度——2017年及2018年,中海均斥资近1000亿港元拿地;2019年,中海定下了1350亿元的土地投资额,前11月已经达到了1046.98亿元。

但硬币是有两面的,2017年骤然加大土地支出,使得中海当年在手现金由2016年末的1571.6亿港元下滑至1040.5亿港元,并导致净借贷比率由7.5%上涨至27.9%;此后又因有息负债持续增加,至2019年三季度,这个指标已经上涨至39%。

在财务安全与高速增长之间,这三年来中海一直试图寻找某种平衡。从2017年开始,中海将每年销售增长控制在20%-30%之间——2018年和2019年前11月,同比增长29.8%和25.79%,这也是一直被市场质疑“保守”的原因。

资金运作也出现了一些新特点:融资流入加上销售回款,扣除土地支出、建安成本、经营费用、到期债务及利息支出等,近三年来中海在手资金始终保持在1000亿港元左右。2019年上半年,这个数额为1120.4亿港元。

这是一个安全的资金轮回,是中海确保财务稳健的重要筹码,但也是一个桎梏。

一线法则

中海此前设定了新的规模需求,即2020年实现销售4000亿港元。要实现规模,增加土储最为关键。因此,颜建国回归之后,给城市公司制定了更严格的拿地考核。

数据显示,2017年中海拿下了76宗地块,耗资951.16亿元,新增总楼面面积1741万平方米,超过前两年在公开市场土地收购的总和;2018年,又拿下了63宗地块,涉及资金913.53亿元。

快速开发,快速销售,颜建国并没有妄图在短时间内实现土地储备的大幅增长,他的期望是当年买地货值能覆盖当年销售额,然后通过三年的滚动开发,实现规模增长。

“对中海而言,买地货值要超过当年的销售额,这是底线。”2019年初的业绩会上,颜建国这样说道。

因此,尽管积极纳储近三年,中海每年应占土地面积并没有出现太大波动。2017年至2019年上半年,实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5540万平方米。

数据来源:企业年报、观点指数整理

但周转效率已然在加快,2017年中海竣工项目总面积约1135万平方米,新开工面积达1954万平方米,较2016年增长183.2%;2018年竣工1364万平方米,新开工1275万平方米,较上年增长21.5%。

2019年,中海计划新开工面积2585万平方米,同比上升8.8%;计划竣工面积1600万平方米,同比上升17.3%。不过,中海一如既往将大部分项目竣工放在下半年,上半年仅完成685.2万平方米竣工面积。

反映在销售上,截至2019年11月,中海实现销售3432.12亿港元,同比增长27.84%。按照年初3500亿港元的目标,完成度达98%。若以全年3500亿港元销售来计算,中海2020年销售增长只需达到11.3%就能达到4000亿目标。

规模是要的,利润当然也要。颜建国每一次业绩会都不厌其烦地重复中海要“注重规模与效益的平衡”。然而事实是,过去两年间,中海核心净利润增速已经放缓至9.21%、8.3%,至2019年上半年,核心净利润同比增长9.5%,告别两位数时代已有一段时间。

数据来源:企业年报、观点指数整理

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责任编辑:张景琳

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