实探阳光粤海：科技园南久违新盘，大户型空间阔绰实用率却不高

寸土寸金的科技园已经很难寻觅到新盘的踪迹了。

　　这几年，华润城在科技园一骑绝尘独领风骚，几度开盘火热畅销的场景可见一斑。而科技园南自珑御府入市后，将近5年没有新盘入市，直到最近阳光粤海开盘。

　　3月19日上午，阳光粤海开盘，479套(住宅221套，商务公寓258套)，开盘半小时，成交94套，去化率47%，157㎡户型最受欢迎。

　　据中介透露，157㎡户型一共只有十几套，基本上被内部户订完，160㎡户型剩的也不多。

　　阳光粤海有哪些卖点和不足之处呢，值得值得入手?不妨看看房掌柜实探测评，为你答疑解惑。

　　关键词：科技园南，地铁盘，大户型，带装修

　　基础信息

　　开发商

　　阳光粤海花园由深圳本土房企阳光华艺开发。

　　阳光花艺2002年成立，业务发展以房地产开发和经营管理为核心业务，集建筑施工、物业管理和酒店经营管理等业务板块于一体。

　　阳光华艺目前所开发项目集中在南山和宝安，代表作有新一代国际公寓、高山花园、南光城市花园、阳光花艺大厦、阳光海滨花园。

　　据房掌柜了解，阳光华艺在后海的南光村旧改项目已经动工，目前在挖基坑，该旧改项目从拆迁到现在已有三年时间。

　　产品

　　阳光粤海是粤海门村城市更新项目，2010年启动了旧村改造进程，2014年正式动工。占地面积约3万㎡，总建面约20万㎡。聚集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态的综合体，由4栋住宅，1栋公寓，1栋酒店办公楼和1栋幼儿园组成。

　　其中，住宅建面约10万㎡，公寓建面约4万㎡，专属规划的商务酒店(“33酒店”)建面约2.5万㎡。另规划有2万㎡的商务写字楼，约9100㎡的社区沿街商铺，以及2000㎡的由区政府主导运营的机关幼儿园。

户型

　　项目住宅可售房源约200套，均为建面157㎡及以上大户型，具体有建面约157㎡4房、165-168㎡4房、212㎡及235-245㎡的全套房。

　　住宅主推建面约157-245㎡的大三房及以上的户型，具体有建面约157㎡4房、165-168㎡4房、212㎡及235-245㎡的全套房。

　　据销售介绍，部分157㎡最小的户型被回迁业主消化了，对外出售的商品房住宅主要还是大户型，毛坯交房。

　　建面约157㎡4房2厅3卫

　　户型方正，格局分区合理。客厅开间4.3米，进深8.75米，还有宽2.2米的阳台，阳台朝向东偏北，与厨房在同一轴线上，通透效果好，视野开阔。房间尺度宽敞，2个套间设计，主卧套间南北通透。2个次卧，一个朝向东偏北，一个朝西向偏南。

　　建面约165-168㎡4房2厅3卫

建面约168㎡4房2厅3卫

　　整体格局跟G1户型类似，是G1户型的plus版，客厅的开间4.8米，大约多10㎡。2个套间，2个次卧，空间尺度相似。朝向也是东偏北，视野与G1一致。每套户型的客厅阳台是挺大的，阳台宽也是2.2米，长度多出0.3米，为4.8米。

　　建面约212㎡3+1房2厅3卫

　　东南朝向看花园，通透结构，客厅开间5.2米。可以做3个套间，主卧开间4.4米，次卧也接近4米。但厨房宽1.9米，空间局促，由于有公共水井挡着，改造不太方便。把小卧室和阳台改造成厨房更合适。

　　建面约235-245㎡3+2房2厅3卫

　　最大面积段户型产品，结构与建面212平米的B户型类似，客厅开间5.4米，进深12.05米，东南朝向，通透采光佳。

房间尺度更阔绰，有3个套间。主卧套间开间达8米，有独立卫生间、小客厅、衣帽间，东南-西北朝向自然通透，看花园看深大校园，中低楼层视野和采光可能受到深大宿舍区遮挡。主入户口旁和主卧旁各有一个套间。

　　另外还有2个多功能房间，一个是挨着餐厅的，不建议做卧室，这样客厅的空间视野会更好。另一个是挨着厨房的小卧室，有独立入户门，可以做工人房，厨房空间偏小，显示有些局促。

　　建面约42-44㎡1房1厅1卫公寓

　　从户型图上看，是一个长方矩形，格局有点类似酒店，入户左侧是无窗的卫生间和开放式厨房，依次是卧室，最里头有个生活阳台。

　　建面约86㎡2房2厅2卫公寓

　　这个户型相当于是2个J户型叠加，一侧是卫生间+卧室，一侧是开放式厨房+客厅+生活阳台。

　　卧室格局大约3.3-3.4米*3米，靠里是主卧，带有窗的洗手间。

　　有个宽1.1米的小生活阳台。

　　价格

　　住宅备案价7.8-10.1万/㎡，公寓备案价7.1-9.1万/㎡。

　　贝壳地图找房显示，科技园二手房源供应集中在深南大道北侧，像深南花园、汇景豪苑、科苑居、凯丽花园、朗豪园、大冲城市花园、华润城城润府二期，以华润城城润府二期价格最贵，挂牌价12.9万/㎡。

区位

　　阳光粤海位于南山区粤海街道白石路和科技南一路交汇处的西北侧，西侧紧邻深圳大学校区，东侧是深圳软件园、高校产学研基地和科技园写字楼，区位优势明显，能够快速连接前海、后海、超总等深圳核心商务区。

　　交通

　　项目距深南大道和滨海大道约1公里左右，位于深圳两条东西走向的经济大动脉中间。

　　轨道交通更为便利，项目距1号线深大站步行距离约550米，距2号线科苑站步行距离约920米。

　　在建地铁9号线西延段深大东站(粤海门站)到项目约550米，而深大东站还与在建地铁13号线交汇换乘。9号线西延段预计今年年底前开通运营，最快9月底可通车;13号线已于2018年正式动工，预计2022或2023年可开通运营。

　　商业

　　项目自带近1万㎡社区商业，2.5公里范围内可华润城万象天地、海岸城和深圳湾万象天地三大商圈，这三大商圈也是南山品质最高、业态最丰富的商圈，也是深圳知名的网红商圈。

　　教育

　　除家门口幼儿园外，按南山区学位划分政策，项目对口学区为学府一小+学府中学，两所学校均被纳入到南二外集团下。

　　学府一小(原学府小学海文部)位于学府东路海文花园旁，北靠深圳大学，创建于2001年8月，占地面积约1.3万㎡，现有30个教学班、1466名在校生、教职工90余人。学府一小现任校长郭卡于2012年9月上任，在郭卡的带领下，学校走上了内涵式发展之路。

　　学府中学位于南山区商业文化中心区海德一道113号(海岸城对面)，成立于2003年，占地2.2万㎡，建筑面积1.6万㎡。 除了各式运动场馆与标准功能室外，学校还有校园电视台、创客实验室、数字化实验中心、未来教室、地理教室、黑匣子剧场、幸福大讲堂等多功能场所。

医疗

　　项目约5公里范围内有2所医院，南山医院、港大深圳医院。

　　南山三甲医院南山区人民医院距项目约3.8公里，福田区三甲医院港大深圳医院距项目约5.6公里。

　　文化

　　项目位于南山中心区，文化底蕴丰厚。

　　项目背靠深圳高等学府深圳大学，享受高等学府文化气息的浸润。

　　项目距南山文体中心直线距离不到2公里，开车大约3.5公里。

　　南山文体中心位于深圳市南山区中部，占地面积3.96万㎡，总建筑面积7.88万㎡，工程造价10亿元，由剧场、体育馆、游泳馆三个部分组成，是区级群众性的文化体育公共设施。

　　休闲

　　项目周边有三大公园，荔香公园、红树湾公园、深圳人才公园。

　　距荔香公园最近，约1.7公里;红树湾公园稍远些，约3.6公里;距网红公园深圳人才公园约4.6公里。

　　旧改

　　项目周边最知名的旧改项目当属白石洲旧改。

　　白石洲旧改项目立项很多年了，名声在外，不过一直迟迟未有实质性进展。

　　直到2019年3月21日，项目主导房企绿景在2018业绩发布会上披露，白石洲旧改已完成集体物业补偿协议签订，更新改造范围的全部物业面积查丈工作已经全部完成，私人物业的搬迁补偿标准已经获得白石洲股份合作公司股东代表大会表决通过。

　　预计今年年内会确定整体注资方案，分步推进向上市公司注入工作。整个项目将采取滚动开放模式，总计容面积达358万㎡。不过，至于项目估值并未披露。外界估算白石洲货值2200亿元，几乎是当前上市公司总市值的20倍。

　　点评

　　优势

　　1、地段好，南山科技园很久没有新房供应。

　　2、配套很熟，交通、商业、教育都很成熟。

　　3、准现房，交楼时间快，很快就能住/出租。

　　4、地处科技园南区，聚集了IT行业高薪白领，公寓出租回报率客观。

　　不足

　　1、大面积户型住宅产品，上车门槛高，转手税费高，交易周期长。

　　2、住宅不带装修，价格优势不明显。