京抑制地价信号强烈 降价高价地和限房价同天出让

　　该地块起始价为24 .5亿元，竞价阶梯为1300万元。值得一提的是，这也是北京今年首宗“限房价竞地价”地块。出让条件要求，“本次出让宗地中除‘公共租赁住房’外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内”。

　　这意味着，豆各庄地块在出让之初，便限定了未来开发成产品后的商品房部分售价不能超过22000元/平方米，所以企业在拿地竞价过程中，必须综合考虑土地价格是否在合理成本之间，以及剩余多少利润空间。

　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“相比其他方式，‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。

　　事实上，最早的“限房价、竞地价”方式出现在2010年的北京土地市场。当时，由于北京为了控制土地价格，尝试在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商必须根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

　　两年后，重新以“限房价、竞地价”方式出让的豆各庄地块依然引起了恒大、中海、中铁建和首开联合体等9家企业参与现场竞拍，恒大、中铁建、首开联合体之间的竞争最为激烈。

　　最后，恒大地产以总价40 .4亿竞得豆各庄地块，业内测算，该地块的楼面价为1 .66万元/平方米。亚豪机构的分析数据显示，豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米，而其周边富力又一城的二手房价格在25000元/平方米至26000元/平方米左右，4000元/平方米左右的价格差使得其销售对象范围备受关注。

　　信号

　　有意抑制土地价格

　　北京国土局日前发布相关公告显示，截至8月底，北京土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3 .7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

　　国土局在公告里还指出，年底前还将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供应，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。但为了有效控制居住用地地价，目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。

　　亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块，这类地块由于限定了最终的销售价格，因此对于项目运营来说存在一定的局限性。他认为，在今年首次试水之后，“限房价、竞地价”类地块在剩下几个月还有望陆续推出，从而实现稳定购房者预期、平抑房价的效果。

　　链家地产张旭则告诉《经济参考报》记者，2013年的土地市场，由于房企拿地信心较高，一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多等，整体楼面地价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机，采取相关限价措施来平抑地价。

　　“比如在市场较为热闹的时期暂停相关低价地块的出让，在一些优质地块出让时，设置最高竞价上限转而竞拍公租房面积，设置商品房等。从效果来看，对稳定土地市场，引导开发商进入保障房建设环节，发挥了积极作用”。但张旭同时指出，“目前这种出让方式占比较小，对于稳定购房群体预期还很难起到实质作用”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求。他还认为，“限价地”与“准高价地”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。