张宏伟：对2017年下半年上海楼市趋势的5点看法

自去年10月份 “沪六条”至今差不多8个月左右，从调控效果来看，“沪六条”之后上海的楼市调控效果才真正显现。如今2017年已经过半，土地市场“英雄无用武之地”，同时，商品住宅交易量已经进入低谷期，类住宅调控似乎比去年年底更严格。至此，2017年下半年上海土地市场怎么走？上海商品住宅市场怎么走？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

一、有关土地政策及市场：大牌房企们“英雄无用武之地”，市场处于新一轮洗牌之中。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年上海土地市场主要特征表现在三方面：

一是，至今为止2017年上海土地出让计划没有公布，起码笔者没有看到。同时，截止6月19日，2017年上海市土地市场累计成交规划建筑面积370万平方米，尽管同比上扬21%，但是比2015年同期下滑39%。而从成交金额来看，至今为止，上海土地出让金只有471.25亿元，同比下降12%，比2015年同期下滑26%。整个土地市场并没有成交多少地块（相当部分地块成交是2016年供应，并且大部分位于郊区甚至远郊），住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）至今更是无新供应量（除配套动迁房），导致布局上海的房企们，甚至大牌房企们“英雄无用武之地”。

二是，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政，导致大部分中小开发商更加拿不到地。我们姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。如此这样，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

三是，大家都清楚，上海有地，当前也不是上海不想供地，而是因为当前楼市调控刚刚取得初步成效的阶段，不能因为供地而导致“地王”频出，从而削弱当前楼市调控的效果。同时，由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地，部分房企也出现了策略调整：

1、为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；

2、一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；