张宏伟：对2017年下半年上海楼市趋势的5点看法

3、大家开始寻求更多的其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘，存量物业更新也成为房企布局上海积极考虑的对象；

4、有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

从今年下半年上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。笔者认为，下半年上海应该会有一定供地量，下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场。具体来说：

1、上半年上海土地出让仅仅有471.25亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金还有1055亿元差距。按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设，下半年势必会推出一些地块，达到1526亿左右的成交金额。

2、下半年调控导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”，更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。对于TOP10中央企来讲，约谈后不能拿“地王”，对于TOP10中大型民企来讲更不能拿“地王”，由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策而因素，上海有可能会积极推地。届时，上海将成为TOP10房企角逐的市场。

3、虽然上海下半年会推一部分地块，但是，也不要指望上海会像二三线城市那样大量供地。因为上海提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。

二、有关商品住宅政策及趋势：下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩

虽然老张对这轮楼市向来都是看空的，并且这轮调控政策及市场也确实向“空”的方向发展，但是，老张还要再补充一下，无论是历史上的哪一轮楼市调控，政府的整的都不希望市场大起大落，也就是说这次调控也不希望大跌，当然也包括未来也不希望大涨，平稳发展仍然是未来上海商品住宅市场对的基调。

不过，从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前，甚至2018年“两会”之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。就上海而言，我们看到本次调控区级政府在楼市调控上发挥的主导作用越来越大，成为本次调控的主体，在市场监管与“大检查”等方面直接面对市场，执行力度也相对较强，这也成为本次调控效果很快见效的原因之一。

从上海商品住宅存量面积来看，截止2017年6月18日，上海市商品住宅市场累计成交面积318万平方米，同比下降51%，成交均价47273元/平方米，因中高端占比增加房价同比上涨35%。截止6月18日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有602万平方米，但是市场去化速度由去年1-9月的月均124万平方米左右，降低到1-5月月均57万平方米。从单周交易量来看，现在单周的平均交易量（5月至今）已经降低至15万平方米/周，甚至个别周已经降低至10万平方米左右，这个量是2014年年中当时上海楼市深度调整期的交易量。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的10.5个月左右（按照今年1-5月月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至12个月甚至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。

从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。笔者认为，到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。

此外，外围市场的调整压力极有可能会进一步加速上海楼市调整，比如过去两年房企上涨幅度较大的城市：深圳、苏州、南京、厦门、杭州等等，一旦这些城市率先进行市场调整，也会影响到上海市场的预期。从市场个案情况来看，目前已经出现深圳奥宸资金断裂的问题，而这并非个案，据笔者了解，当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。