张宏伟：对2017年下半年上海楼市趋势的5点看法

三、有关商品住宅个人按揭信贷政策。

自2015年下半年以来，信贷政策相对宽松导致上海楼市量价齐升，去年10月份调控从严执行后，上海的个人按揭政策明显从严。笔者通过部分商业银行沟通，当前上海的按揭政策表现为“规模控制+窗口指导”，房贷规模短期内不会松动，因此，信贷政策目前不会过度刺激楼市出现量价齐升，未来楼市成交情况仍然会受制于目前的个人按揭政策的从严的影响，比如通过房贷政策从严执行杜绝“假离婚”、补交社保纳税证明等形式购房，抑制投资投机等等。

此外，伴随着银行放贷规模的减少，银行势必会通过提高利率保证个人按揭业务的利润，因此，上海个人按揭贷款利率也会提升，当然，包括首套房和二手房。至于影响，自然不用多少，购房者还贷成本提升，购房需求会短期内下降。

四、有关二手房:二手房进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。

“沪六条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由去年3月份的5.66万套最高值急剧将至12月份的1万套左右，明显低于去年3万套左右的月均去化量。

步入2017年，1-3月前两个月仍然维持1万套左右的量，尽管3月份达到2万套左右的“小阳春”成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，环比下降19.6%，同比下降9.2%。3月2万套的成交量并未企稳，4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡，横盘特征显现。2017年5月，上海二手房住宅市场总成交量为14882套，环比继续下跌5.62%。

从下半年二手房趋势来看，预计今后几个月的成交套数由原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月1.5万套左右，下半年二手房交易也出现迅速降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们2015年以来迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮（其实，现在二手中介们已经开始缩减人员编制，部分中介已经开始裁员关店）。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场今年以来步入调整期，下半年还会进入新一轮的市场博弈，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期。

五、上海是否会“限售”？ 

限售”政策作为一个新的楼市调控政策，虽然只是普普通通的“限售”两个字，但意义非凡，截止目前为止，厦门等至少32个城市楼市出台“限售”政策，那么，上海会不会出台限售？

笔者认为，会，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海作为一线核心城市也不例外。