世茂跌出地产前十 管理层却说这是主动调整

从业绩上看，过去两年明显“掉队”了。

这家曾是千亿房企最热门候选人的闽系房企领头羊，自2015年开始跌出房企排行榜前十的位置。2016年，千亿房企已达12家，世茂的排名则滑落至16名。曾经规模不如世茂的融创、绿城、华夏幸福、龙湖甚至是新城控股，如今都在规模上超过了它。

世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛却说，这是世茂过去两年“主动调整”的结果。

“在很多方面有很多调整，比如客户满意度、优良质量百分比，包括负债、利息。所以我们这两年是主动调整，因为我们负债是正的，如果库存太多，心里沉甸甸的，现在把大部分滞重库存卖掉，心理压力没那么大，质量好了，风险少了，成本低了，盈利空间就大，所以我们主动调整战略，把速度降下来。”在3月29日召开的投资者会议上许荣茂说。

许世坛称2017年是世茂的增长年，对外公布的销售目标是800亿元，同比提升17%，并计划拿出350亿元用于购买土地。经济观察报获悉，世茂此前对内公布的实际销售目标是“保900亿冲1000亿”。

显然，世茂希望自今年开始在规模上追赶那些已经遥遥领先的同行。它能如愿吗？

两年调整

世茂年报显示，截至2016年12月31日，集团的累计合约销售总额约为681.2亿元，同比上升2%；营业额上升至592.9亿元，同比增长2.7%；累计合约销售总面积约为491.8万平方米，同比下降11%。

在多家房企销售额实现大幅增长的2016年，2%的业绩增长并不是一份令人满意的成绩单。

业绩滞后的背后，是世茂战略的几度调整。

2011年，世茂开启了内部变革，“加快去化”和“规模增长”是关键词。去职龙湖的职业经理人蔡雪梅正是在那一年“空降”世茂，全面掌管营销工作。

蔡雪梅带领营销团队打了一场漂亮的攻坚仗，世茂实现了规模上的大跨越，连续三年跻身中国房企前十强，连续两年复合增长率超过50%，成为千亿房企最热门候选人。

2014年中国房地产企业销售金额100强排行榜名单显示，当年世茂凭借707.8亿元的销售额，居第八位。

但规模增长并非毫无代价，“我们前两年增速太快，负债太高，库存太多，利息也上去了，工程质量也没控制住。”许荣茂反思说。

2015年起，世茂发起了第二场变革，关键词有所变化：利润、回款和质量，规模退居其次。

这场为期两年的变革，包括方方面面：首先是调整供货节奏和结构，在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工，将供货的重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市；其次调整新增土地投资导向，将90%以上的新增投资放在一二线城市；第三，加强对投资性物业的运营管理；第四，降低融资成本，调整债务结构，持续业务、产品和金融方面的多重创新。

“现在谁也不知道市场会怎么样，你负债少了，好的产品多了，风险少了，抵抗能力就强了。总是去争抢拼，我觉得是不健康的。”许荣茂强调，不要因为规模做大而牺牲好几方面的效益，经过这两年的主动调整，“世茂的状态已经很好”。

财务数据呈现出来的，确实是一个更为稳健的世茂。

年报显示，世茂2016年的销售回款从2015年的570亿元上升到600亿元，销售回款率从2015年的85%上升至88%，高于同行水平；净负债率为53.4%，较2015年的58.1%下降4.7%，连续五年保持在60%以下；2016年加权平均融资成本从2015年全年的6.9%下降到5.8%，2017年目标是降到5.5%以下。

世茂方面表示，三四线去库存成效显著。2016年去库存销售262亿元，增长50亿元，三四线去库存销售额接近56亿元，较去年增长35亿元，一二线城市库存占比为67%，较年初提升7%；已竣工库存加2016年可售资源超过330万平方米，占2017可售资源的35%，同比下降8%；2017可售资源中新增供货约占65%，主要集中在一二线城市。

但是，世茂十分注重的毛利率数据有所下滑，由2015年的28.5%下降至2016年的27.6%，毛利同比下降0.6%至163.5亿元。

许世坛解释，这是因清理库存和2015年低售价项目入账引起的轻微影响，但因2016和2017年销售均价大幅度上升，2017毛利目标可提升至30%左右的行业较高水平。此外，2016年公司核心净利润为12.8%，2017年核心净利润预计进一步提升到15%左右。

许世坛说：“我们预留了一百亿的货源，如果把这一百亿高毛利的项目放在去年卖，可能毛利率也会有10%-20%的增长。但是我们觉得没有必要为了增长牺牲掉这个利润，因为今年卖，价格很明显比去年上涨十几个点，而且这些是净利润。”