21天近万亿 楼市调控以生死时速封堵炒房资金

不速之客

如果说“雄安三县”限购属于政策利好下的个案，那么句容、沧州、镇江、莆田、东莞、天水等城市的调控加码，则显得出人意料。

热点区域周边的三四线城市加码，被认为是此轮调控的重要特征。其不仅与一二线城市同步，步点也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，东莞、嘉兴、廊坊；3月22日，沧州；3月24日，佛山、镇江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、丽水；3月29日，东莞、南通、湛江；3月30日，闽侯……

与此同时，中西部的太原、长沙、成都、贵阳、天水，以及东北的长春，也都加入了此轮调控。

这种调控动向与楼市资金的流动方向十分吻合。按照上海易居研究院的观点，在热点一二线城市加强调控之后，楼市资金发生两个主要变化，一是从核心区域（环京、长三角、珠三角为主）流向周边；二是从东部流向中西部。

这些流动的资金中，自然有刚需等合理成分，但从市场表现来看，投资客的比重亦不能忽视。

作为“老资格”的炒房者，老石（化名)在北京周边的燕郊、固安均有房产。前几年在燕郊买房时，燕郊所属的三河市已经实施限购，但老石仅花费1万元的成本就获取了当地的购房资格。

中部城市长沙也曾承受投资客之苦。去年四季度，一批操着上海、江浙口音的人来到长沙各大售楼处，动辄以全款的形式卖下项目。这引发了当地楼市的震动，有人甚至认为“温州炒房团”卷土重来。

“一下子来了这么多外地人，确实少见。”某大型房企长沙公司负责人向21世纪经济报道表示，长沙是房屋供应相对较大的城市，购房者多来自周边县市和湖南省内其它地区，外省人大规模购房的现象十分少见。

这些“不速之客”不受欢迎，但对房价的推动作用不可小觑。“短短一周，整个片区的均价能提升2000元到3000元。”上述开发商表示，由于投资客往往把区域内的好户型买下，还会传递出一种恐慌情绪，引导更多的人前来购房。

上海易居研究院副院长杨红旭将此称为资产价格上涨中的“正反馈”效应，类似于股市中的追涨杀跌。但这种情绪往往会加剧市场的波动，并导致交易量出现大涨或大跌。

资金跷跷板

真实的楼市资金规模很难统计，但央行的数据可以作为参照。上述机构的数据显示，今年1-2月的新增人民币贷款中，住户部门中长期贷款超过1万亿元，这其中还有春节因素的影响。

对于楼市资金的来源众说纷纭，股市和实体经济被认为是两个主要来源。

杨红旭向21世纪经济报道表示，楼市、股市均与宏观经济走势相一致，其中，楼市的变化要稍微滞后于股市。这说明资金会率先进入股市，然后流向楼市，并推动两个市场共同繁荣。

但在2015年以后，这种滞后性更加明显，并呈现出“跷跷板效应”。即当股市下跌后，资金会不断流出，并涌向楼市。

A股最近一次阶段性高点出现在2015年6月，6月12日，上证指数创出5178.19的高点，自此之后就开始暴跌，随后7个多月的交易时间里，沪指累计最大跌幅接近50%。

同样在2015年，楼市政策不断宽松，央行连续5次降息，“330新政”和“930新政”又加大了购房杠杆。当年年底，一线城市楼市升温，次年又蔓延至东部强二线城市，以及中西部城市。

业内的共识是，在这轮楼市行情中，股市资金起到了重要推动作用。今年以来，楼市调控不断升级，但由于股灾对市场心理的冲击过大，资金回流的迹象并不明显。

实体经济领域的资金流入同样明显。据21世纪经济报道了解，从去年开始，在浙江、福建等省份，不少传统制造业企业直接投身房地产开发领域；又以标会、暗股等民间募资形式，间接进入房地产。但真实的规模难以统计。

全国房地产商会主席顾云昌表示，过去多年来，M2维持高速增长。2015年以来，由于民间投资渠道缺乏，在股灾惊魂未定、实体经济不振的情况下，楼市再度成为资金“蓄水池”，并体现为以房价为主的资产价格上涨。

值得注意的是，从去年末以来，房价涨势正在从一二线城市向三四线城市蔓延。据21世纪经济报道了解，位于山东省西南部的菏泽市，核心区的最高房价已超过8000元／平方米，几乎相当于去年同期的两倍。

统计局的数据也显示，从去年9月开始，70个大中城市中的房价领涨军团，开始从东部二线城市，转移到中西部城市。今年2月，三亚、西安、重庆成为新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市。