深度剖析房产众筹：理财型居多 建房类尚待运营破题

众筹模式之所以具有诱惑力，是因为可以提前锁定购房者，同时降低中间环节成本，理论上降低房价。根据回报的不同，可以把国内房地产众筹划分为营销型、理财型和建房型三大类，其中尤以建房型最符合众筹的定义。

万科以众筹方式破题全自持土地出让引发业界关注。

由于众筹模式并未普遍运行，在房地产行业尚属新鲜事物。从2004年开始，国内就有个人发起众筹建房，但多因拿地、成本等各类问题而以失败告终。从2014年起，房地产众筹再度兴起。

房地产众筹是指由房地产公司、理财平台或建房人发起的与房地产项目相关的众筹，标的可以为住房房产和营业性房产。根据回报的不同，可以把国内的房地产众筹划分为营销型、理财型和建房型三大类，其中尤以建房型最符合众筹的定义。

21世纪经济报道记者整理了国内目前主要的众筹案例，发现绝大部分仍停留在营销概念，只有少数案例是在探索众筹建房模式。

中国房地产众筹联盟副秘书长莫春表示，目前国内已经有成熟的模型和案例，但股权众筹，尤其是万科此次这么大宗的资产，确实少有用众筹方式。莫春认为，万科的股权众筹方案是明智的，因为股权众筹是成本最低的一种，但也是操作难度比较大的一种模型，不过万科的整合能力应该值得期待。

伪众筹居多

众筹模式之所以具有诱惑力，是因为可以提前锁定购房者，同时降低中间环节成本，理论上降低房价。

近年来，房地产众筹产品发展迅速。中国房地产众筹联盟公布的数据显示，2015年房地产众筹金额是6.5亿，这统计了所有房地产众筹平台上线产品；2016年上半年，房地产众筹金额是7.6亿，这是仅统计了11家房地产众筹平台的数据。国内已经运行的众筹方案似乎可供参考。

但21世纪经济报道记者了解到，近年来，我国出现的众筹绝大部分是理财型众筹，其次是营销型，只有少数案例为建房型。因此，开发商过去所践行的众筹，多数是“伪众筹”。

理财型众筹本质是为了融资。多数出现在区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的情况下。开发商通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。营销型众筹则出现在开发商尚未获取预售许可证，但又想提前蓄客从而锁定客户的情况下。

还有一类众筹为类似集资建房的定向众筹，前提是与定向单位合作建设开发。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。但由于在政策、合作单位选择等方面存在风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

一位曾经实践过集资建房的开发商告诉21世纪经济报道记者，这种情况多数出现在定向土地上，逼不得已要采取这种方式。但一般房价要远低于市场价，开发商仅相当于代建商的角色，所获利润非常低。

万科的众筹情结

万科抛出众筹方式实际上属于少数人要探索的股权型众筹。

此类众筹出现有其特定背景。在近期海淀区的两块土地出让过程中，北京市将土地供应方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”。最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。两块地由万科和万科住总联合体获得。

万科目前仅向外界披露了大体方案。万科为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如以一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业；北京万科则负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

万科目前设定的众筹对象是企业，而非个人。

业界都比较关心万科的众筹方案设计细节。比如，股权众筹的真实需求是否存在？股权能否转让？是否可以在租金基础上设计更多的如落户等方面的优势？在业界看来，这些细节将决定万科这种股权众筹模式将如何盈利。

万科方面也没有向21世纪经济报道记者透露更多细节。万科一位负责人称，“我们做这件事的初衷是想解决北京土地市场困局，建立租售并举的房屋供给结构，从而降低大家的居住成本。新事物发展初期看方向。”

不过，万科的确有众筹情结。