深度剖析房产众筹：理财型居多 建房类尚待运营破题

在一次主题为《众筹一座城》的演讲中，万科集团高级副总裁谭华杰曾表示，公司团队总结了全世界住房政策的五种类型：第一是完全自由、放任式；第二是弱干预模式；第三是强干预模式；第四是政府包办模式；第五是合作建房模式。谭华杰的看法是，合作建房模式不弱于其他任何模式，在稳定房价和防止对金融造成的冲击方面，毫无疑问效率最高。

待突破的难点

众筹模式背后还代表着对高地价困局的破题。但对于还鲜有成功案例的中国而言，万科显然还要走一条艰难的路。

莫春表示，从宏观来看，国家对于众筹非常支持。全国两会和“十三五”规划纲要中都提出了规范发展实物众筹和股权众筹等创新金融的模式。但是落实到法规配合上，比如大家很期待对证券法进行相应修改，现在迟迟没有推进，股权众筹目前还很难突破。

就万科提出的众筹方案，莫春认为，难点分别在于资金成本、投资回报和流动性等问题。“万科的众筹方案里，在降低资金成本方面给予设计，比如抵押贷款等的支撑，将会使投资人的数量扩大。但在想象力匮乏的情况下，万科只能通过租金获取投资回报，而这个收益率很低，便是金融产品设计的难点所在。”

另外，莫春认为，由于全自持产品的产权单一，它具备投资品的一切条件，但股权因为是部分的，资产也无法标准化，且没有相应交易场所，所以在转让时会比较难。

但众筹模式的初衷确为业内所肯定。中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁表示，众筹一方面符合北京独特的土地政策，可以做到以销定产，从而降低开发、营销等环节成本，另外一方面可以让购房者享受到低房价的红利。

马宁表示，目前他所关注的众筹主要是在区域范围内，存在探索性质。每个地区的土地政策、预售政策不同都会决定众筹模式的不同。另外，众筹能否成功也与开发商的能力有一定关系。目前需要通过众筹实践判断能否大面积推广。