深度剖析房产众筹：理财型居多 建房类尚待运营破题

众筹模式之所以具有诱惑力，是因为可以提前锁定购房者，同时降低中间环节成本，理论上降低房价。根据回报的不同，可以把国内房地产众筹划分为营销型、理财型和建房型三大类，其中尤以建房型最符合众筹的定义。

万科以众筹方式破题全自持土地出让引发业界关注。

由于众筹模式并未普遍运行，在房地产行业尚属新鲜事物。从2004年开始，国内就有个人发起众筹建房，但多因拿地、成本等各类问题而以失败告终。从2014年起，房地产众筹再度兴起。

房地产众筹是指由房地产公司、理财平台或建房人发起的与房地产项目相关的众筹，标的可以为住房房产和营业性房产。根据回报的不同，可以把国内的房地产众筹划分为营销型、理财型和建房型三大类，其中尤以建房型最符合众筹的定义。

21世纪经济报道记者整理了国内目前主要的众筹案例，发现绝大部分仍停留在营销概念，只有少数案例是在探索众筹建房模式。

中国房地产众筹联盟副秘书长莫春表示，目前国内已经有成熟的模型和案例，但股权众筹，尤其是万科此次这么大宗的资产，确实少有用众筹方式。莫春认为，万科的股权众筹方案是明智的，因为股权众筹是成本最低的一种，但也是操作难度比较大的一种模型，不过万科的整合能力应该值得期待。

伪众筹居多

众筹模式之所以具有诱惑力，是因为可以提前锁定购房者，同时降低中间环节成本，理论上降低房价。

近年来，房地产众筹产品发展迅速。中国房地产众筹联盟公布的数据显示，2015年房地产众筹金额是6.5亿，这统计了所有房地产众筹平台上线产品；2016年上半年，房地产众筹金额是7.6亿，这是仅统计了11家房地产众筹平台的数据。国内已经运行的众筹方案似乎可供参考。

但21世纪经济报道记者了解到，近年来，我国出现的众筹绝大部分是理财型众筹，其次是营销型，只有少数案例为建房型。因此，开发商过去所践行的众筹，多数是“伪众筹”。

理财型众筹本质是为了融资。多数出现在区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的情况下。开发商通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。营销型众筹则出现在开发商尚未获取预售许可证，但又想提前蓄客从而锁定客户的情况下。

还有一类众筹为类似集资建房的定向众筹，前提是与定向单位合作建设开发。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。但由于在政策、合作单位选择等方面存在风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

一位曾经实践过集资建房的开发商告诉21世纪经济报道记者，这种情况多数出现在定向土地上，逼不得已要采取这种方式。但一般房价要远低于市场价，开发商仅相当于代建商的角色，所获利润非常低。

万科的众筹情结

万科抛出众筹方式实际上属于少数人要探索的股权型众筹。

此类众筹出现有其特定背景。在近期海淀区的两块土地出让过程中，北京市将土地供应方式改“价高者得”为“限房价、竞地价、竞自持、评方案”。最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。两块地由万科和万科住总联合体获得。

万科目前仅向外界披露了大体方案。万科为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如以一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业；北京万科则负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

万科目前设定的众筹对象是企业，而非个人。

业界都比较关心万科的众筹方案设计细节。比如，股权众筹的真实需求是否存在？股权能否转让？是否可以在租金基础上设计更多的如落户等方面的优势？在业界看来，这些细节将决定万科这种股权众筹模式将如何盈利。

万科方面也没有向21世纪经济报道记者透露更多细节。万科一位负责人称，“我们做这件事的初衷是想解决北京土地市场困局，建立租售并举的房屋供给结构，从而降低大家的居住成本。新事物发展初期看方向。”

不过，万科的确有众筹情结。

在一次主题为《众筹一座城》的演讲中，万科集团高级副总裁谭华杰曾表示，公司团队总结了全世界住房政策的五种类型：第一是完全自由、放任式；第二是弱干预模式；第三是强干预模式；第四是政府包办模式；第五是合作建房模式。谭华杰的看法是，合作建房模式不弱于其他任何模式，在稳定房价和防止对金融造成的冲击方面，毫无疑问效率最高。

待突破的难点

众筹模式背后还代表着对高地价困局的破题。但对于还鲜有成功案例的中国而言，万科显然还要走一条艰难的路。

莫春表示，从宏观来看，国家对于众筹非常支持。全国两会和“十三五”规划纲要中都提出了规范发展实物众筹和股权众筹等创新金融的模式。但是落实到法规配合上，比如大家很期待对证券法进行相应修改，现在迟迟没有推进，股权众筹目前还很难突破。

就万科提出的众筹方案，莫春认为，难点分别在于资金成本、投资回报和流动性等问题。“万科的众筹方案里，在降低资金成本方面给予设计，比如抵押贷款等的支撑，将会使投资人的数量扩大。但在想象力匮乏的情况下，万科只能通过租金获取投资回报，而这个收益率很低，便是金融产品设计的难点所在。”

另外，莫春认为，由于全自持产品的产权单一，它具备投资品的一切条件，但股权因为是部分的，资产也无法标准化，且没有相应交易场所，所以在转让时会比较难。

但众筹模式的初衷确为业内所肯定。中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁表示，众筹一方面符合北京独特的土地政策，可以做到以销定产，从而降低开发、营销等环节成本，另外一方面可以让购房者享受到低房价的红利。

马宁表示，目前他所关注的众筹主要是在区域范围内，存在探索性质。每个地区的土地政策、预售政策不同都会决定众筹模式的不同。另外，众筹能否成功也与开发商的能力有一定关系。目前需要通过众筹实践判断能否大面积推广。